政府须正视新兴工厦㓥房的问题

“㓥”可谓今天物业投资的常见手段，不论是住宅大厦、商厦商场、工业大厦，几乎只要是有瓦遮头之地均可作㓥细分租。近日有荃湾工厦“㓥房”罕见拍卖，投资者购入一工业单位后，分间成33个细户，面积介乎71至109平方呎，现正推出部分单位出售，开价25.5万至37万，平均呎价为3,500元，而其中一个单位更连租约出售，该单位面积为101平方呎，月租约1,500元。以单位开价34.5万元为例，回报率大约为5厘。

新兴㓥房　危机四伏

近年工厦单位分间作细型单位出租愈见流行，当中的㓥房附有独立信箱及电表，而且设有共用的洗手厕及沐浴间，而且业主亦会聘请清洁公司维持整体单位的整洁，除了吸引租客作办公室、贮物室等用途，甚至可让租客作住宿用途。以上述例子为例，虽则区内代理强调有关工作室不能用作住宅，惟亦表示不排除有买家于房间通宵工作后作休息，可见单位甚有灰色地带。但正因此“工住”两用的情况，令有关的违例使用工厦难以入罪，故此类㓥房才能有一定市场。

其实分间工厦单位并非新事。自工业北移，本港工业大厦空置率不断上升，但因其宽阔的空间与相宜的租金，故其后吸引各式各样非传统工业活动进驻，诸如迷你仓、艺术工作室、乐队排练室、甚均食肆及住宅等明显违反地契（即非工业用途）的用途，均易发现于工厦之中。但这些活动毕竟非如传统工业，所需空间却终有限，故业主有倾向“㓥细”分租。随过去十多年本港不同物业价格、租金不断上升，直接增加工业租客经济压力，从而减低空间需求，同时亦因有更多付租能力有限的群体被排挤于正常市场（如一人公司、斜杠工作者等）之外，为寻求更能负担的空间而进驻工厦。有投机者看准付租能力有限、惟需要一定空间者的市场，将工厦单位㓥成多个细你单位出租，以极大化呎租收入。

工厦的用途不断变化，甚至出现有人居住的情况，情况本来已相当危险，毕竟工业活动涉及不少危险物品或化学过程，环境绝对不适合居住，更不用说工厦作为本港最能负担的租用空间，其用途之广更是为工厦作为居住环境增加不少变数，正如早年社会未有意识到迷你仓内的危险，放任其营运导致意外频生，可见工厦环境危机四伏。然而近年这种“一开数十”的分间方式，更是将以往整层工厦的危险压缩至个别单位之内，在此高度密集的环境内稍有差池已足已𬪩成危险，更不用说当中租户正居住于“工作间”内。更不用说，不少业主分租方式、质素参差，单位结构、消防安全成疑，情况绝对教人忧虑。

规管需有智慧

工厦危机处处，政府要考虑作出更严厉的规管，特别是针对个中用作住宿的工厦㓥房。政府同时亦不得忽略工厦空间作为本港硕果仅存、相对较易负担的空间，不论是严厉打击取缔、或是以严格的建筑物及消防法例规管，始终危及不少社群及经济活动的生存空间。诸如基层失去工厦此住屋选择，随时亦下流至其他更恶劣、非法的住屋环境，问题同样无法解决，故有关规管必须从长计议。而治本之法，始终离不及更正本港扭曲的房屋及物业市场，增加各类房屋供应与推行租务管制是为必要。但短期内，政府须加强巡查工厦环境，特别针对上述新兴㓥房模式多作监察，即使未能规管㓥房内的活动，至少亦须保障㓥房外的建筑及消防安全。