新居屋销情予政府的教训

2019年新居屋自去年12月开售，终于上周五（12日）全部售罄，销售期长达半年，实在有别于过去迅速售罄的景况。居屋销情远逊预期，无疑受经济环境转差、疫情来袭等因素影响，但买家变得谨慎，亦可料与居屋单位质素有关。近年房委会兴建的公营房屋愈见细小，市民即使中签获邀拣楼，亦有机会因可拣选的单位参差而却步。当有更多市民用行动向面积有限楼盘说“不”，房委会仍要坚持缩减市民的居住空间吗？

今期居屋共有逾4,800伙，经折算后以市价59折出售，并自去年12月9日开始拣楼程序，直至今年6月12日才全数售罄，售楼期足足长达半年，与2018年仅两个半月的效率大相迳庭。更甚者，今期居屋约有17,000名申请者获邀出席拣楼，惟逾六成人并无出席，与是次居屋收到逾30万份申请表的情况有明显落差。

经济转差打击销情

楼价高企，低于市价出售的居屋向来为市民之渴求，故六成获邀拣楼者未有出席的情况实不寻常。毋庸置疑，是次居屋销情绝对受过去半年的社经事件影响。去年尾，本港经济已有转差的迹象，除了受外围经济环境影响，去年中下旬所爆发的社会事件同样打击经济，市民置业决定自然有所影响。故迄1月初，房委会共邀请2,421人拣楼，只有1,720人到场，整体“甩底率”为28.9%，部分日子更可达约50%。而且仅1,611伙顺利售出，仅占全数单位的33%，远逊去年同期的46.15%。近千伙属市区楼王何文田冠德苑与长沙湾凯德苑，这些单位能迅速售出并不意外，惟其他位于新界的单位销情则相对惨淡。

再者，随疫情来袭，经济条件更加急速转下，本港首季失业率更达近十年的新高，故可料再度打击市民置业能力与信心。而且今期居屋更因疫情缘故，先后于2月及3月，两度暂停拣楼程序。因此，在3月2日至3月27日及5月8日至6月10日两段拣楼期，申请人应邀拣楼的比率更仅达三成及一成半，远低于早前12月9日至1月24日的六成。

楼盘面积有限或“赶客”

但必须指出，居屋供应向来僧多粥少，被抽中拣楼的机会可谓千载难逢，选择放弃拣楼始终不易。市民在购买居屋决定上变得更为谨慎，除了经济转坏有所影响之外，亦不得忽略居屋单位本身的质素与性价比。房委会近年公营房屋渐以中、小型单位为主打，当中更有项目为纳米盘，住屋环境狭窄本身已为“赶客”的主因之一。至于是次推售的居屋，更有1,075单位面积介乎280至300平方呎，占全数单位的22%，料只能间成一房单位，相反能间成三房单位、面积为500呎以上的单位，却只得367伙，仅占全数7.5%。

观乎是次居屋的销售情况，其实亦一如既往，面积较大、区位较优越的单位当然是趋之若鹜，两个市区屋苑于开售首月迅速售罄实不意外。惟随时间过去，余下的新界屋苑的大单位亦渐渐售出，余下的细单位就成为“蔗渣货”。诸如直至6月12日，即居屋正式全数售罄当日，余下的43伙为荃湾尚文苑及火炭旭禾苑，而全数的实用面积均不足300平方呎。正因如此，当日受邀拣楼的260名绿表单身人士，最后亦只有72人出席，出席率仅为27.7%。

到底是经济影响，还是单位质素更使市民却步，诚然需要更仔细的研究，但不得否认单位面积有限为“赶客”的重要因素。政府常强调近年兴建更多中、小型住宅公营房屋单位，实为照顾年轻夫妇、单身人士的需要。但先别论目前房屋的拣楼安排并不利人数有限的家庭及单身人士，是次居屋更只余400伙供单身人士购买，到底此群组真的只需要细小单位，还是根本没有更大的单位供他们购买，本就难以论证。更何况，目前经济环境转差，纵然是次居屋可全数售罄，上述“甩底率”仍充分反映出面积有限单位对家庭、甚至单身人士的吸引力不足，市民宁愿放弃上车亦不愿上错车。

归根究柢，住屋空间限制生活实践，纵然细小家庭、单身人士一样渴求有更宽敞的居住空间，方能如期实践其各种的人生规划。政府与房委会均不能纯粹因追赶建屋目标，因而牺牲住屋面积与市民福祉。更重要的是，居屋作为政府资助市民置业的选项，应以助业主长远在此安居乐业为目标，鉴此政府更应为居屋设下合理的面积下限，不能让未来居屋面积一缩再缩。