深圳二次房改 香港可学到什么
去年深圳政府推出《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多管道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》（下称《意见》），被视为继1988年房改后的“二次房改”。上月底，深圳住房和建设局与深圳市司法局等部门在《意见》的基础上，进一步起草了《深圳市公共租赁住房建设和管理办法（征求意见稿）》、《深圳市安居型商品房建设和管理办法（征求意见稿）》和《深圳市人才住房建设和管理办法（征求意见稿）》，就三类新设的保障性住房征求意见。深圳与香港的房屋问题同中有异，不大可能将对方政策“横的移植”，但两地仅一河之隔，而且都是发达城市，港深政府在制定房屋政策时，实在值得参考对方的经验。
一如香港，深圳的房价近十多年来暴涨。根据清华大学及北京大学的“中国典型城市住房同质价格指数”，中国在2005年至2015年间房价平均升逾255.1%，同期深圳房价上涨508%，即约五倍，是升幅最大城市，不少深圳居民感叹这些年来房价已经“香港化”了。
今年初，原深圳市委常委、副市长张思平撰写了十多万字的报告，经撮写后刊登于《财经》杂志。他指出深圳房价上升的主因有二：其一是自2003年起深圳的房屋制度由“双轨”变成“单轨”，商品房渐渐取代社会保障房成为主流，发展商成为房屋的最主要开发者；其二是随着房地产成为主导产业，地方政府开始依赖房地产增加本地生产总值，地价飙升，房价水涨船高。
当然，“单轨制”之说不完全正确。纵然2003年深圳市发布《深圳市机关事业单位住房分配货币化改革实施方案》，宣布停建并停止分配予机关事业单位的全成本微利房等社会保障性房屋，并推进市场主导的房策，但其后深圳市政府也因应中央政策的调整，推出一定数量的保障性房屋。2006年至2010年间，深圳推进“十一五”住房保障计划，拟建16.9万个保障性住房单位，其后深圳市推出“十二五”计划，计划兴建21万个保障性住房单位。然而，考虑到“十一五”、“十二五”计划全市竣工的保障性房屋单位分别只占规划数量的12%、50%，以及自2006年起，深圳仅得全市中等偏上收入或以上的家庭，达致月供还款额占可支配收入三成或以下，即国际认同的可负担置业供款水平。两个规划所供应的公营房屋，显然杯水车薪。
无独有偶，2002年起，港府也曾因为楼价大跌而推出俗称“孙九招”的救市措施，令往后十年的房屋市场由私营主导。当中停建居屋令夹心阶层失去了住屋保障，而政府放弃供应主导的卖地政策，转以勾地表卖地，更加将土地供应的主导权拱手相让予发展商。这些政策虽在梁振英上场后逐渐获得修正，却是为时已晚。其后政府虽推出《长远房屋策略》制定公私营房屋供应比，公营房屋数量却远远未能够追回落后，满足市民的需求。
深圳房改量质兼备
土地公私比例可取
房策必须在房屋的社会性与商品属性之间取得平衡，港深政府当年侧重后者，显然是走上歧途。人口迁入、经济发展等因素更火上加油，令房价远远超出市民的可负担范围。去年推出的深圳房改计划，正是拨乱反正，藉扩大保障性住房规模，将公私营市场分隔，让一般市民的住屋权不会受到急升的楼价蚕食。
港人可能觉得深圳房改方案似曾相识。先从公私营房屋比例开始说起，据《意见》，2018年到2035年为止，深圳将筹建各类单位170万个，其中保障性住房单位不少于100万个。依此计算，将来保障性住房将占房屋总量约59%，这新增房屋供应比例，约等于香港2014年《长远房屋策略》（下称《长房策》）的六比四公私营房屋比。
必须注意的是，《意见》同时指出，直至2035年公营房屋占地比例不应低于60%，这比例有两个意义：其一，保证了政府不会因为达致单位落成目标，而将公营房屋的面积缩小。其二，较难出现因既得利益者施压，令政府在觅地上偏袒私楼的情况。
事实上，正因为《意见》制定了公私营房屋的土地比率，深圳政府才能进一步承诺保障性房屋的面积，确保房改量质兼备。最新发布的三份《办法》提出，未来的安居型商品房建筑面积约不小于70平方米，约等于753平方呎；公共租赁住房面积则以30至60平方米为主，相等于约323平方呎至753平方呎。根据官方较近期的大型统计数据，2015年深圳家庭户平均人数为2.49人，依此计算，安居型商品房平均每人的居住面积可逾300呎，公共租赁住房居民的人均居住面积约130呎。
反观香港2014年推出的《长房策》只设房屋单位供应目标，未设公私营房屋土地分配标准，结果上届政府在觅地上偏袒私楼，造成私楼落成量超标、公屋不达标的荒谬局面。另外，港府也藉增加公营房屋地积比的方式增加供应，纵然最新的《长房策》周年报告将未来的公私营房屋比例由六比四改为七比三，但同时进一步上调公营房屋的地积比，即是公屋将愈建愈密，基层市民的生活质素将每况愈下。就此而论，深圳政府的目光明显比香港远大。
置业主导绝非上策
租购并举方为正途
若以房屋种类观之，两地政府供应的公营房屋也同中有异。观乎深圳政府《意见》，当地政府供应的保障性住房主要有三类，分别是人才住房、安居型商品房、公共租赁房。对照香港的公营房屋制度，安居型商品房可以理解为居屋，公共租赁房则类似香港的出租公屋。
但是，只要细察，深圳的公营房屋分类与香港又不尽相同。深圳的安居型商品房回应了中共十九大工作报告“建立多主体供给，及租购并举的住房制度”的指示，可租可售。反之，港府未有为夹心阶层提供足够的出租公屋。虽说居屋住户具备一定财政能力，但他们也并非大富大贵，观乎2016年中期人口统计报告，居于资助自置居所的住户入息中位数为2.7万元，比起同期全港住户入息中位数的2.49万其实高不了多少，这些家庭背负沉重的债务压力，必然压抑社会的创造力。
更有甚者，林郑月娥上任后将绿置居恒常化，进一步缩小出租公屋的规模，走上了置业主导的歧途。就此，香港官员不妨重温十九大报告，深思“租购并举”这政策指导的意义。
另外，深圳将人才住房算入六成的保障性房屋，惹来颇大争议，因为人才住房不像其余两类房屋设入息、资产限制，将其列入公营房屋，公共资源就不能集中投放到基层身上。但考虑到早于十多年前，内地各省市已经展开了人才战，深圳政府建设人才房并非毫无道理。观乎深圳人力资源和社会保障局的数据，2008年、2009年深圳市引进的人才数量分别为6.94万人、6.27万人，截至2009年底人才住房潜在单位需求为29.5万个，如果深圳政府不厘定针对性的房策住房，人才或会转投其他一线城市，甚或退居二线城市。
香港的房屋供应杯水车薪，在未满足本地需求的情况下，兴建人才住房必定会招来极大争议。然而，居住成本过高必然会减低人才到港的意欲，政府理应想方设法，藉租管等方式压低居住成本，不然，香港实在难与内地先进城市竞争。
保障房屋应与市价脱钩
香港惨痛经历班班可考
当然，深圳房改方案并非尽善尽美，香港也有不少政策值得深圳参详，以定价方式为例，深圳房改的方向明显存在不足。观乎上月底出台的三份《办法》，均未表明三类保障性房屋的价格与市价脱钩，以安居型商品房为例，《办法》只表明会按“本市居民经济承受能力、经济社会发展状况、物价变动水准以及房地产市场发展状况”等一篮子因素调整价格。
文件强调政府会继续调控房市，但考虑到深圳人口增加之势有增无减，观乎广东省统计局数据，深圳连续四年的新增常住人口数量维持50万人，位列珠三角城市之首，在庞大的房屋需求下，管控措施是否能够压抑楼价仍属未知之数。
既然是次房改的目标，是分隔公私营房屋市场，较为合理的做法，是按市民的负担能力厘定房屋价格。其实，在去年起，香港居屋的售价已按市民的负担能力厘定，以防市民的住屋权受市场波动所蚕食，这经验值得深圳政府参详。
香港不应夜郎自大
勿沦社福二线城市
过去，很多人将香港与新加坡对比，深圳随着经济发展成熟，也逐渐成为香港的比较对象。在《大湾区规划纲要》出笼后，港深关系势必更加紧密，经济合作外，两地政府也应在民生政策多作交流。毋容置疑，香港于上世纪五十年代推出出租公屋，七十年代推出居屋，是公营房屋政策的先行者，而早年深圳的房改推手，也明言曾参考香港房策。但正所谓“学无前后，达者为先”，一如创科发展，香港也需时刻检讨其社福政策的不足，不然，最终只会落后于人，沦为社福的“二线城市”。深圳曾以香港为镜推动房改，香港也应时刻检讨自身社会改革，避免落后于人，沦为社福“二线城市”。