新土地已备　公私营房屋单位九一比不是梦

政府本周三（20日）宣布接纳土地供应专责小组的建议，并会制定土地供应策略，应对土地短缺问题。过往政府辩称，因为土地不足，公营房屋落成量一直落后。土地不足固然只是假象，问题症结是土地房屋分配不公，侧重私营单位。既然政府如今敲定短中长期有3,235公顷土地发展，官员再没有理由延缓兴建公营房屋，更应检讨土地分配策略。简单来说，就是进一步推高公营房屋兴建的数量和比例，早日松解市民的住屋压力。

张罗面粉外　毋忘调整面包分配

去年十二月，政府调高新建公私营房屋单位比例，由六比四调至七比三，未来十年额外兴建3.5万个公营单位，至31.5万个。不过，政府估算现时只觅得兴建约24.8万个公营房屋的土地，供需量相差6.7万个单位。

政府本周三采纳土地供应专责小组建议，短中长期增添3,235公顷土地，展现掌控土地房屋发展的决心。当房屋落成可期，政府应把握契机，加速满足大众的对可负担住屋的需求，既要缩减轮候公屋的队伍，终结瑟缩不适切住房的日子，也要让自住者免再受高价私楼剥削。因此，公营房屋的兴建比例应进一步增加，目标为九比一。

新楼公营占九成　掌控单位售价面积

骤眼看来，“九比一”建议天荒夜谈，相信激起反对声浪。首先，私人发展商会反对，因为扰乱企业营运阵脚，压缩牟利空间。而当预期盈利能力被削，将会冲击股价以致股票市场。其次，业界和市民会抱怨，减少私楼供应会令楼价飙升，得不偿失。第三，私楼设备及质素较公屋、居屋高，政府不应拖低居住水平。

针对第一点，反对者不应忘记，地产财团早已从港人口袋赚取大量财富，甚至扭曲港人生活模式，为置业不惜住纳米楼，为付首付节衣缩食，放弃其他人生目标。政府增建可负担住房，可以解放生活，市民不能轻看社会裨益。

政府毋须立下停止所有发展商筹划中的项目，现有项目可继续进行，确保未来数年仍有万计新供应单位，给本地及外来人口选择。此外，政府亦可邀请发展商兴建和销售可负担房屋。事实上，除了住宅市场，不少地产商同时经营商场、写字楼、管理公司等业务，仍有一定盈利能力。

针对第二点，所谓的飙升是源于两个假设：一、自住物业数目预期下滑；二、大量市民渴求居住私楼。

稍稍拉平总单位公私比　九一比非洪水猛兽

而且，当土地增加，公营房屋的单位面积及密度，大有放宽的空间。除了争取合理分配住屋单位，也要争取合理分配土地及空间。政府应借镜启德发展区的反面教材。在未改划土地用途建房协楼宇前，占地323公顷的启德发展区，只有约34公顷兴建房屋，当中仅九公顷兴建公屋，比例不足3%，但这九公顷却承载了发展区大部分的人口。过分集中人口在一小处地方，单位面积难言舒适。只要稍稍平衡土地分配，就可以兼容“住多啲人”和“住大啲”两个要求。

不少人担心，落实九成新建单位为公营，日后私楼会变成“少数楼群”，其实不然。现时香港有122.1万个公营单位，155.4万个私人单位。《长远房屋策略》2018年进度报告评估未来十年总房屋供应目标为45万个，假设九成新单位也拨归公营房屋，预计十年后的公营房屋数目会增至162.6万个，略多于私营房屋数目159.9万个，其实只是五五比而已。私营市场仍占相当份额，远未及新加坡的八成单位为组屋的比例。政府必须明白，光是掌控土地供应，不足以确保人人有适切居所，关键是掌控土地房屋分配，由公营房屋主导，市民生活空间毋须再受少数地产财团操弄。

一再重申，政府应分配一定单位以供自住。近年申请房委会及房协居屋申请盛况空前，足证相当市民愿意入住资助单位，只是因为抽签失败，才流进私楼市场。假设本来划归私楼的单位以居屋代替，再加上新土地上的房屋供应，落成的资助出售单位数目会远高于原先预计的五年期2.46万个，应付不少市民需求。另一方面，公营房屋的地积比率普遍较私楼高，落成的单位数目可望更多。当预期自住物业数目充裕，楼价就难有大升动力。

为确保公营单位以自住为本，政府必须完全禁止单位在私人市场转售，区隔公私市场，避免楼价受私人市场左右，沦为业主投机增值的工具。

针对第三点，回应相当简单。公营房屋应该实而不华，免却花巧。规划房屋时应投放资源在用料质素，考虑设施如何方便长者和伤残人士，更为关键。这需要房委会和屋宇署把关各项工序。在1990年代，市民一度称赞部份和谐式、康和式居屋质素和居住环境媲美私楼，为何现在不可复制？