【01周报社论】推房屋供给侧改革 是林郑最重要考卷
运输及房屋局在上周五（12月21日）发布《长远房屋策略》周年进度报告，调整十年公私营房屋供应比例，由六四比改为七三比。政府在政策方向上确认公营房屋的重要性，诚为社会之福，若能以此为基点，推动香港房屋供应结构改革，市民更是乐见其成。但是，若然比例调整了，实际楼宇供应量却无法增加，则一切只是画饼充饥，不但不能改善市民的居住情况，更可能影响政府的管治威信，效果适得其反。
必须不厌其烦地指出，土地及住屋问题是香港各种社会问题的症结，而要扭转香港畸形的房屋市场与居住条件，首先要增加公营房屋供应，其前提当然是增加用于兴建公营房屋的土地供应；与此同时，必须因应香港社会财富格局调整租住与置业的分配比例，建立以租为主、以买为辅的房屋政策，让市民的口袋休养生息，减少“楼奴”，增加创业诱因，为香港经济转型提供社会基础，同时纾缓楼价压力，让地产成本不再成为企业经营的主要负担。
往届特区政府对住屋问题不可谓不重视，回归之初首次制定长远房屋政策，便隐含了公营房屋主导发展的大原则。第一任特首董建华在1997年的施政报告中订下的房策目标包括：每年兴建的公营和私营房屋单位不少于8.5万个（包括5万个公营房屋单位和3.5万个私人物业）；全港七成家庭在十年内可自置居所；把轮候租住公屋的平均时间缩短至三年。这项政策原意虽善，但生不得其时、行不得其法，推出之时更遭逢亚洲金融风暴，结果社会舆论情绪化地指斥“八万五”为楼市大跌元凶。结果，董建华的房策愿景随着一句“八万五已经不存在”，不了了之。其后，政府更推出与其背道而驰的“孙九招”，减建公屋、停建居屋以求挽救楼市。
作为后继者，曾荫权任内高挂“休养生息”旗号，不论是造地还是建屋，均无所作为。公营房屋固然见缺，受全球资金渐见泛滥影响，私楼同样供不应求，价格高企。曾荫权治下七年，本港公私营房屋供应齐缺，酿成当下房屋供应的结构性困局。
克服土地困局 七三比踏一小步
第三任特首梁振英在竞选时提出房屋问题是重中之重。本来方向正确，惜受限于能力，他对房屋供应问题的认识，只限于知其然而不知其所以然。梁振英政府在2014年推出第二份《长远房屋策略》，冀增加公营房屋占比，订出新供应公私营房屋六四比的目标，但曾荫权懒政“不造地”埋下祸根，梁振英却未能意识到房屋供应改革须立足于土地改革，其班子只能以见缝插针的方式艰苦经营。
时任运房局局长张炳良指，在非熟地建屋，政府需收回业权、清拆旧建筑、平整土地，费时失事，一定程度上影响公营房屋落成进度，令公私营房屋比例难达预期。虽然梁政府自知政策弊端所在，却未能提出根治方案，勤勉工作只换来杯水车薪，徒耗五载光阴。
数据未必都老实，但多少能反映一些实情。孙九招于2002年11月推出时，居于公屋及居屋的人口占总人口的49.8%，2017年下降至45.4%；私人单位的人口占总人口则由2002年的49.3%，上升至2017的53.7%。三任特首的进退维谷及失政失策，把大量港人“赶入”私营市场。然而，这些年间，市民的收入相对于物价升幅不升反跌，却因政策失误导致公营房屋供应短缺，许多人被迫节衣缩食，到私营市场置业、租赁。市场被寻租资金扭曲，更因而催生包括128呎蚊型盘及㓥房等各种不合理的“产品”，民怨载道。
挽救房屋供应 须推供给侧改革
社会正在形成的共识是，是时候改变了，我们须就克服房屋困局，推动一场“供给侧改革”。在内地，“供给侧改革”近年成为人们耳熟能详的经济主题，简单而言，其政策目标是透过优化各种生产要素，调整经济结构，促进经济增长。土地与房屋都是生产要素，从供给侧着手改革房策，便要着手增加土地供应并增加对中低收入家庭的支援，从而解决居民住屋问题。上周举行的中央经济工作会议便重申，要坚持“房住不炒”（即房子是用来住的，不是炒的）的政策定位，构建房地产市场健康发展长效机制。
从逻辑上来看，香港房屋《长策》也是“供给侧改革”。七三比变动无疑是适应时代改变、回应社会诉求的关键一步，也是这场改革合理的第一步。事实上，林郑是《长策》的长期执行者，内中政策优劣，乃至成败关键，她理应知之甚详。大抵出于这种认知，她早于今年的施政报告已宣布七三比改革，以求增加公营房屋的兴建量。
与此同时，更难得的是，其政府回应了社会忧虑，并进取地行事。现任运房局局长陈帆曾在电台指“公营房屋包括居屋、绿置居、首置盘”，《香港01》当时指出，申请“首置盘”的入息限额高于“居屋、绿置居”，如果将“首置盘”算作公营房屋，则公私营房屋七三比，固可把更多人纳入公营体系，但不一定增加公屋、居屋的数量。现时政府最后定案，把首置上车盘计入私楼，一来平息了市民部分疑虑，二来更能在私营市场中加入崭新的调节工具，以期更好地发挥政府功能。政府在此之中展现的积极施政思维，正是社会当下所需的。
然而，《长策》写得再漂亮，若然不能实质增加公营房屋供应，市民大众始终是无感的。须指出一项关键事实，《长策》只是原则性文件，并非主事官员的“关键绩效指标”（KPI），更不是什么军令状。对于推动落实《长策》目标，主事官员大可口惠而实不至，更可能欠缺根本动因去拆解更为复杂、涉及更多既得利益藩篱的土地供应问题。可以说，这是公营房屋供应量长期落后于《长策》目标的根本原因。
林郑既已认识到公营房屋供应的重要性，就必须想方设法避免重蹈董建华及梁振英的覆辙，勿使良好志愿沦为一纸空谈。这当中理应包括设立主事官员“真”问责制度，令《长策》建屋目标成为政府凌驾性的施政大事，从而确保与建屋进度息息相关的政策，可以高效有序地落实。
踏实执行长策 勿沦为空中楼阁
推动香港房屋市场的供给侧改革，须徙木立信。在确保七三比不会是画地作饼的空中楼阁后，政府更须展现打破现存结构利益的决心，争取更多市民同行共闯。为改变供应结构，令建屋比例目标实体化，乃至更好地保障市民对优质生活的追求，我们认为政府须做的急务有三。
其一，将公私营房屋比例目标扩展至整体房屋数量，而非只限于新增单位。享有适足住房是基本生存权利，保障此权利是任何政府应有的责任。只有从根本性的整体供应量上做到由公营房屋主导，才可能真正确保市民在住房需求方面，免受被资本扭曲的市场剥削。
其二，勇于拓地，而且新拓土地应以公营房屋占绝对主导位置，甚至高于七三比。土地供应专责小组即将提交报告，预料会包含东大屿填海及分阶段全面收回粉岭高球场两项建议。按过往“实绩”，政府在新增土地供应后，会偏重发展私营项目，普罗市民难以受惠。政府可以公开承诺，透过合理规划把明日大屿及高球场两个大型发展项目，以八二、九一比使用土地，甚至全数用于兴建公营房屋，以追回落后多年的建屋目标，填补中下阶层的住屋需要。
其三，探讨在适当时机，把七三比由单位供应目标，转为土地面积供应目标。香港现时的土地供应与应用常态，是私营项目的地积比远低于公营，结果就是私营市场占据大量土地，但兴建房屋数量相对较少。这一来有碍觅地兴建更多公营房屋，二来阻碍提升公营房屋的居住面积及改善周边配套设施，令公营房屋只能追“量”而不能提“质”。只有设立质量并重的供应目标，才能建立真正回应公众期许的供应结构新常态。
多年来，政府在房屋政策的立场上摇摆不定，认识与实践出现严重偏差，市民饱受痛苦。林郑必须认识到房屋问题的病灶，进一步确立公营房屋主导的政策并切实执行，保障市民的居住权利。过往决策者的短视思维与庸碌作为，也不仅仅反映于房策之上。从扶贫到人口规划，再到整体经济结构转型，政府官员无不抱残守缺、举棋不定，致使香港社会沉疴积萎，需要进行一场结构性变革，而推行改革除了民间共识，还须有坚定的领袖。“七三比改革”算是今届政府取信于民的坚实一步，社会对林郑的下一步，翘首以待。
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