发展商以公共空间换发展面积　管理不善变相补贴？

发展商在私人发展项目内提供公众设施，可获政府提高地积比率或额外总楼面面积，但有关注公共空间的民间调查指，业主未尽其管理公共空间的责任，近70个项目管理不善，令原本大众可自由使用的空间被隐藏、甚至私有化，政府应加强设计及管理指引的效力，并开发公共空间电子地图供大众参考。

公共空间换发展面积　近七十个项目管理不善

1980年代起，政府将一些公众休憩地方或设施安排在私人发展项目内，务求促进综合设计、善用土地，因此出现了部分由私人发展商管理的公共休憩空间和设施。

这类公共空间分为两类。一是地政总署跟发展商协商地契内容时对发展商的要求开放公共空间，业主的权利和义务会在公用契约内列明；二是屋宇署按建筑物﹝规划﹞规例第二十二条以额外楼面与发展商交换，拨出部分地方作公众用途，地政总署会与发展商签署一份《拨出私有地方供公众使用的契约》，说明发展商的管理权限。无论是何种方式，政府一般会给予业主优惠或补偿，如提高地积比率或给予额外总楼面面积。

发展商获“奖励”发展面积的同时，有责任提供开放、具质素的公共空间。但往往管理者与使用者对空间使用的期望不一，在商业机构主导下，公共空间被侵吞、封闭。如08年有媒体报道，部分私人屋苑范围内的公园、休憩用地、公众通道，未有依其地契开放予公众使用，反被发展商封锁及设限。其后，九仓集团旗下的铜锣湾时代广场被指自93年起，出租公共空间牟利达15年，每日租金索价高达12.4万元，涉嫌违反契约，最终政府于08年6月入禀向时代广场索偿。

十年过去，商业机构对公共空间的管理仍然为人诟病，团体拓展公共空间（HKPSI）于今年6至9月期间，调查93个公共空间项目，并就畅达性、环境与设施、公众使用及鼓励社交四方面评分，发现四分之三的项目未达满意水平。如北角丹拿花园四楼入口无法进出，只可经一条长楼梯到达，亦不设座椅，公众难以知悉并有效使用该空间。

管理指引监管宽松　宜设地图增配套

发展局于09年委托顾问进行研究，并在11年公布《私人发展公众休憩空间设计及管理指引》。不过，指引并没有法律约束力，虽提出公共空间的设计指引，如“指示牌应列明空间的范围及边界、规则及规例、开放时间和管理公司的联络资料”，但不少管理商仍未有为公共空间标示开放，令空间隐藏于物业中。另外，政府监管标准含糊，称业主有责任“管理及保养该等设施达致有关当局满意的水平”，但并无就公共空间的连系性、合适度及质素作清晰的指标。

监管不力助长私人机构将公共空间私有化，政府应尽快落实全面的监管机制，更新指引，并制定贝阻吓性的罚则，加强巡查及简化投诉程序，保障公共空间的管理质素及大众的享用权。

再者，建立公共空间需要公众参与，在资讯透明度不足的情况下，大众不知公共空间所在。政府应主动提供配套助市民善用空间。虽然屋宇署及地政总署均有提供列表，但有报道揭发网站上的资料不准确，如地政总署网页图片见到沙田骏景园设有儿童游乐场，但该处原来已变成空地。近年民间已主动开发地图，如HKPSI的公共空间资料库、草原地图等，政府可参考制作有关的官方地图，并开发方便市民使用的手机程式，令公众可充分参与及使用公共公间，并有助民间协助研究及监察其管理情况。