【新居屋2018】价钱便宜了 　就能解决房屋市场结构问题？

以市价五二折出售的新居屋今天（3/10）接受申请，在当前的市场气氛下，政府资助房屋当然受欢迎，预料将会大收旺场。有趣的是，有记者在乐富派表现场发现有意申请者竟不乏“有楼一族”，更明言以投资获利为目标。林郑行新政，居屋价钱更便宜，对无壳蜗牛来说无疑是好消息，但要彻底解决房屋市场的结构问题，单是降低居屋入场价，真的足够了吗？

据报道，该名受访者坦白地向记者交代他的“居屋投资计划”，大意是虽然他现居于以公司名义持有的物业，但现在楼市稍跌，估计是进入调整期，数年后楼价或会回升，便是转售的好时机，故他有意抽居屋碰碰运气。其实居屋申请人不可以持有拥物业权益的公司一半以上股权，故当事人能否“依计行事”，本就存有疑问，大家毋须过于愤慨；不过，其转售居屋图利的“大计”，却说明了现行制度不区隔公营和私营房产市场所带来的弊病。

【新居屋2018】“有楼人士”都攞表：抽中启德、长沙湾居屋会转售

根据《房屋条例》，居屋业主买入单位满五年，补价后便可在公开市场出售其单位，未满五年的话，则须“把单位售给房委会”，这令部分人以为现在也有所谓的居屋单位五年禁售期。但其实《房屋条例》也列明，“倘房委会或其提名人拒绝购买单位，业主可在缴付补价后，于公开市场出售其单位”，而房委会自2007年起已停止回购居屋，故诚如房委会2018年发布的文件所言，“现时居屋单位业主实际上可于任何时间，在缴付补价后于公开市场出售其单位”。因此，政府为新居屋划下五年禁止转让限制，其实是改变了已运作十年的旧制。

新措施的本意，显然就是防止有人在短期内转售居屋图利，不过，该名“诚实”的受访者正好说明，有“投资者”看的是楼市长线走势，只要分析得宜，看准楼价起跌，五年禁售期算不了甚么。可以说，新制能遏止短线投机行为，但始终不能保证公营房屋维持其本质。

不论是甚么名目的公营房屋，其租值与售价均比市场价格为低，故显而易见，政府建造公营房屋的本意，就是满足市民的适足居住权，是一种福利，绝非助资产增值的投资工具。但也许港人藉房产投资获利的想法已经根深柢固，不是所有人都认同如此“纯粹”地看待公营房屋，例如在2005年，政府计划放宽居屋转售安排（当时业主购入居屋后首两年只能以原价回售予房委会），对于有人质疑新制或会助长炒风，时任署理房屋署署长谭荣邦竟直言，若业主买入单位后楼价即见上升，“房委会不会阻人发达”，甚至以买股票作比喻。

然而，政府有责任确保公营房屋落在有需要的人手中，纵使全心借居屋投资获利的人未必众多（毕竟有资产审查，又要抽签），但重点是制度应从设计上杜绝这种可能。因此，最佳的做法是完全禁止居屋补价后于公开市场转售，若居屋业主有意“转投”私楼市场，应只能不补价将单位卖予其他合资格者，这就能区隔公私营房屋市场，确保每个以公帑建成的单位，只会落在有需要的人手中。众所周知，香港缺的是公营房屋单位，让居屋单位辗转流入私人市场，成为可供投资的商品，绝非好事——这里说的不是建屋成本问题，而是政策目的问题，不是一句“已补价”便能解释得了。

也有人以为，将居屋转售限制延长至十至十五年，也能达到防止炒卖的目的；尤其楼龄已届十至十五年的居屋在“白居二”市场吸引力稍逊，容许这些单位走进公开市场，当能提升其吸引力。然而，假如我们讨论的是本质问题，则不论是五年、十年，抑或十五年的转售期限，也不能对症下药；此外，论者也不用担心十至十五年楼龄的居屋单位在“白居二”市场乏人问津，大家只须看看此等楼龄的居屋单位现在叫价多少，即可知一二。

平情而论，林郑在房屋议题上有甚多新想法，有其一套理念，新居屋的定价方法更令人耳目一新，感到政府有诚意解决问题，而非虚与委蛇。只是第一步踏出了，之后能否继续走下去，从根本上应对土地与房屋的结构问题，便是大众引颈以待的了。

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