【01观点】新居屋“癫价”出售挨批　应按负担能力与平均成本计价

新居屋在本周四（29日）起接受申请，市民的焦点也放在售价。单位沿用市价“七折”定价，但最贵平均呎价达到9,755元，显然超出一般人的负担能力。民间团体和政党要求改革居屋出售准则，首要跟市价脱钩。在此之上，“01观点”建议考虑平均建造成本，配以市民入息和开支比例定价，再禁止居屋透过补地价流入自由市场，防止资助房屋商品化，还原居屋自住用途。

“七折”出售仍属天价　新居屋定价漠视市民负担能力　

房屋的最大功能是居住，不是投资。然而，香港的楼房甚具投资价值，加上缺乏租务管制，以港人只好置业。政府的资助置业计划鼓励港人买楼，居屋计划成为公屋和首次置业者的踏脚石。

现行的居屋定价准则，美其名按市价提供折扣，以反映申请住户负担能力。具体来说，是出售的单位中至少有一半，可以让现时在“白表”申请人入息上限的合资格住户买楼后，按揭占入息比例不超过四成。在一般情况下，房委会以市价“七折”售楼。

居屋定价本身按地区、设计、设施等因素而有差别，市区居屋通常较新市镇昂贵。而近年新居屋因为定价跟随市价，本地楼市节节上升，居屋定价水涨船高，进一步扩大不同地区新盘售价。以今次三个项目为例，东涌裕泰苑最小单位卖159万元，长沙湾凯乐苑最大单位卖630万元。一般单位相信动辄要三、四百万元。

政府曾称，若果定价未能符合负担能力基准，房委会会考虑增加折扣。事实是，最新一批居屋依旧以市价“七折”出售，只放宽白表申请人的资产和收入上限，摒除了负担能力这因素。

坚持高于成本价出售　或受地产商压力

可想而知，如果储蓄有限，入息不高，又没有父母支援，申请者只能挑选东涌等远离市区的单位，甚或望门轻叹，放弃申请。相反，有财力者只要符合条件，就会竞相申请，希望低于市价“上车”。惟有钱者才可挑选市区公屋，将加剧地区阶层差距。

那边厢，如果新居屋悉数售出，房委会将会获得丰厚利润。房委会今年初的估计，目前兴建一个居屋单位的建筑成本为95万元，较去年跌8%。公屋单位的建筑成本由去年的87万元降至86万元。即使建筑成本在未来出现波动，或者提升楼宇质素，也难以升至300万元的水平。即是说，房委会用市价“七折”出售，足以填补兴建居屋及公屋的成本有余。房委会何必为了贪图亮丽的财政报告，贪图丰厚盈利，死守跟随市价定价的铁律，迫使市民勉强置业？

事实上，在港英时代，居屋的定位一度是非牟利的。前港督麦理浩在1976年10月发言，指居屋是大型非牟利自置居所计划。不过，在计划推出后几年，居屋售价便大幅上升，地价、建筑费和利率上升是其中因素，但房屋政策研究者谢晓阳整理文献，当年有地产商向政府施压，批评居屋会打击私人房地产出售。作者相信政府为了兼顾发展商利益，于是要把居屋价格与私楼价格挂钩。

调低售价还要脱离私人市场　还原居屋自置用途

经过停建和复建，近年居屋的定价政策大原则没有变更，多为折扣率调整。所谓定价按负担能力，一般人已经不可负担。因此，政府和房委会必须全盘检讨居屋政策，不只检讨定价，还要检讨在公营房屋的定位。

首先，是居屋定价要脱离市价，以免被私人物业市场牵引。第二，居屋收入不应用来补贴公屋建造成本，两个项目应该分开处理，并由政府及房委会出资。第三，是厘订申请者负担能力时，加入住户入息及开支分布及建筑成本两项因素，而非集中计算按揭还款能力。第四，居屋业主日后只能把物业售给符合申请居屋资格者或政府，不能交到私人市场，即居屋市场跟私人市场完全切割，住户不能再过份期望物业升值，高价求售。房委会也不能藉物业升值，在业主补价时取利。

考虑平均成本价计价　兼顾负担能力及房委会财政

改变居屋售价有很多行政和财务挑战，但相信最大的挑战来自地产商。不少人批评现时居屋质素犹如公屋，政府官员承认日后或会调整公屋居屋比例，拉近两者装潢，变相减少居屋吸引力。但若居屋售价能大幅下调，或者稍稍改善单位设备，地产商就会担心客源被抢去，因而阻止政府改变居屋政策。政府务必坚守施政为民的立场，不应轻易向地产商妥协。再者，如果日后的港人首置上车盘计划，以负担能力定价，为何日后的居屋不能仿傚？

改动定价、取消补地价、限制出售对象、分开公屋居屋财政，肯定是大手术，不能一蹴而就。政府可以一步步调整房屋政策，例如先为居屋脱离市价，在一段时间后才执行限制出售对象措施。另外，有人会担心，居屋按负担能力定价，可能会低于其建筑成本价，项目或会亏蚀。政府可以采用平均成本法，按过去及未来数年建造成本的平均价定价，减少售价起伏，同时保障收支平衡。

同理，要求壮大公营房屋数量，区隔自用和投资市场，移除居屋做置业跳板的功能，这需要时间，需要人心和制度的变革。不过，政府和市民都要知道，楼市有升跌，难有长期荣景。反之，稳守房屋的居住功能，才能担当经济风浪中的避风港、安乐窝。