三代命案背后的土地争议　地产商囤地30年终遇上北部都会区蓝图

2025年2月振兴新村怀疑自杀及谋杀案，三名死者是姓文一家三代人，怀疑是孙子杀死父亲和爷爷后自杀。93岁的死者“文叔”早年继承父辈大量元朗新田土地，有三宗土地官司与发展商缠绕逾20年，最新一宗更在案发翌日判决，文叔败诉。
警方仍在调查死因，翻看土地官司的法庭判决，无法得知死者与家人之间的关系，但从这些官司，可探讨发展商近30年，在香港现行制度下收地、囤地的策略，是研究香港“土地问题”的案例。这些土地分别位于北部都会区的新田科技城和牛潭尾大学城，规划区域内或刚好在边界外。发展商囤地，用30年时间等待，终于换到一个北都愿景，而好像文叔那样，分散的私人地主，又是否可能得到回报呢？

新田鱼塘地恒基收地　发展难度极高

最新一宗官司争拗的土地是元朗新田鱼塘地，也是三宗官司中面积最大的一幅，现场所见是丢空荒废了，与附近真正的鱼塘很不同。这幅土地位于米埔新村旁边，直接看到深圳的高楼大厦，步行至加州豪园大约20分钟。

1987年4月文叔与其他兄弟一共九人，从父辈继承这幅17.8万平方呎的土地。1997年其他八兄弟，将九分之八的业权，以5,290万元，卖给发展商“新基业发展有限公司”。“新基业发展”的董事是关乃雄，他是恒基兆业创办人、“四叔”李兆基的妹夫，曾多次代表恒基收地。2003年恒基在年报上，将这间公司列为拥有100%股权的主要附属公司。

九兄弟仅一人不卖地　26年后收购价低63%

要发展一幅地要过好多关，但最重要的第一关，就是要取得100%业权。法庭纪录无文叔不卖地的原因，到2024年1月，新基业再向文叔开价243万元，换算百分百业权的呎价是123元，即经过26年，价钱低了63%；文叔还价2,378万元，折合百分百业权呎价是1,200元。

双方谈不拢后对簿公堂，法庭形容文叔开价不合理及不实际，发展商亦提出分划业权，其中原因包括2018年收到地政处警告信，指土地上有20个货柜集装箱，建筑材料仓库等违例构建物需要拆除，否则将收回该地段。发展商曾要求文叔共同移除这些构建物承担费用，但文叔没有作出任何回复。

法庭裁决划分土地

法官最终判发展商得直，双方须按业权比例分划地皮，文叔获得担竿洲路附近的九分之一地皮。

发展商1997年收地开出高价，当时是楼市高峰，相邻的加州花园正值入伙、转售得如火如荼，不过就算发展商成功收地，要在这个鱼塘发展私宅并不容易，起码要过三关。第一关购得完整业权，已经蹉跎28年。

湿地缓冲区内　城规会七次否决

第二关要得到城规会批准填塘。根据城规会纪录，2000至2006年间，城规会曾接获四个将这块地填塘的申请，连同上诉否决了七次，原因包括没有建丁屋的迫切需求，批准的话会做成不良先例及破坏周遭环境等。这块地在米埔村的湿地缓冲区内，除非生态影响评估结果为，发展项目不会造成不可缓解的负面影响，否则不得在缓冲区展开任何发展项目。

就算过到生态环境这一关，这块地于原居民村米埔村的村界范围内，是主要属意作丁屋发展的“乡村式发展”地带，要改为兴建豪宅，就要村代表指出村内已有足够地皮，应付未来十年男丁的建屋需求。

新田科技城大纲边界外

换言之这幅地如果要发展，要过两次城规会，每一次的难度系数都非常高。

根据发展局提交给立法会的文件，这幅地刚好在，新田科技城建议发展大纲图的范围外，相邻的是新田科技城第一期第二阶段发展的“创新科技”用途土地，还未有发展时间表，而新田科技城内已规划了公私营房屋用地。

新田部屋旁零碎土地　新世界拥有

元朗牛潭尾过渡性房屋“新田部屋”有1,080个单位，地皮由新世界提供，由基督教香港信义会营运，2024年已入伙，计划营运五年。在“新田部屋”旁，有四块不相邻、相距不远的地皮，面积合共约2万平方呎，是第二宗官司的士地，目前由新世界拥有。

这些地同样是文叔与其他八兄弟在1987年继承的，2018至2019年发展商新世界，以约1,010万元向文叔的八兄弟购入约90%的业权，文叔亦一直不肯卖。新世界入禀法院，表明若成功并购，会纳入过渡性房屋项目，长远希望发展住宅屋苑。

法庭批“出售令”

法官在2024年3月批出出售令，判辞指四地皮相近但不相连较难兴建房屋，考虑到过渡性房屋计划的存在，将有关地段并入属良好时机。文叔上诉失败，新世界用181万元购入土地业权，换算百分百业权的呎价约758元，比八兄弟卖地的价格高约50%。

由于这地皮不属村界内，且早年已获批准作住宅（丙类）用地，即作低密度私宅发展。发展商的策略是先配合政府的临时房屋计划，无论稍后于申请出售令或提高地积比，都较易获得法官及城规会批准。新世界2023年已向城规会申请，将地皮由住宅丙转为住宅乙类地皮，地积比由0.4倍增至5倍，正等候城规会审理。

新田科技城公营房屋、政府机构规划用地内

这些地在新田科技城第一期第一阶段发展的公营房屋和道路范围，以及一期第二阶段发展的政府机构社区用地范围内，由于不近铁路北环线新田站，预计2034年才入伙。不过政府仍未公布向发展商收地、换地的计划。

假设发展商得不到城规会批准发展私人住宅，政府若按科技城规划收地，现时近年政府以第一级农地收地补偿率收地参考价每呎1,070元，发展商可获2,386万元，不计利息因素，较向文氏兄弟收地合共付出的1,200万元，仍赚约一倍。

牛潭尾大学城住宅发展区范围

第三幅地在元朗牛潭尾真善路旁，是政府2024年底公布的“北都大学教育城”范围内，规划中的住宅发展区，现场所见是有空地和货仓；与该土地相邻、在河对岸的用地，就是规划中的第三间医学院及教学医院。

法庭判划分　仍持有800呎地

这幅土地共7400平方呎，收地的发展商是“培利发展”，董事与新田鱼塘地的“新基业”一样，是四叔李兆基的妹夫关乃雄，据恒基地产2016年年报，这间公司是恒基的附属公司。

2006至2007年，发展商用144.8万元，向文叔的八兄弟购入九分之八的业权，换算百分百业权的呎价约220元；到2014年法官批准将土地划分，文叔分得九分一，即819平方呎。

未知用作私宅或公屋

政府的愿景就是，牛潭美大学城的住宅发展区首批居民可在2034年迁入。若案中土地属私宅用途，近年政府的做法是会容许发展商原址换地，即是补地价建高层私宅。

私人地主需等待发展商上门，以呎价2,000至3,000元收地，这幅划剩九分之一的土地，收购价约200万元；若地皮最终划为公屋或其他公共用途，政府收地一般按每呎1,070元计算，总价只有约87万元。

《分划条例》赋权法官下令分划或出售物业

大家或许会奇怪，地产商为何获得法庭支持、强制小地主出售地皮？

文叔的三场土地诉讼，地产商都是根据《分划条例》向法院申请分划或颁出售令。《条例》列明，任何土地财产由两个或以上人士持有，法院均可命令分划或出售土地财产。

过往的案例中，法官主要考虑三个因素作出决定，分别是分划土地的可行性、原告人是否有其他方法脱离共有权的束缚，以及分划或出售令会否会对任何一方造成不利或极大困境。如法官认为，双方最大利益是继续共同拥有该财产，或命令会使其中一方陷入重大困境，就可拒绝申请。

恒基向文叔提出的两场诉讼，都是申请分划面积较大的地皮，分划后文叔的地皮仍可独立作有意义的发展。法庭最后颁下“分划”命令，将地权分割，文叔仍可在相关地皮的边缘，按业权分数，保住自己的一份土地。

文叔自行出庭上诉 无法与地产商律师抗衡

相反，涉新世界个案的地皮较小，判辞指分划后地皮不可能独立使用，亦难单独卖出，会造成土地空置；若出售予地产商，将它纳入过渡性房屋计划，可增加该计划的社会价值。文叔无使用涉案土地，法官评估后认为卖地对双方更有利，故按《条例》下令出售。

文叔没有委聘律师自行上诉，判词形容文叔陈述的案情内容“纷繁芜杂”，大部分并无任何理据或者与本案无关。判词指文叔陈情的的唯一重点，即不同意出售，但并未就此提出任何更进一步的理据。最终文叔无法与地产商律师抗衡，法官以上诉理据薄弱为由判文叔败诉，并下令文叔支付地产商讼费。

在这案例中，法官直接为土地订下底价，命令新世界的代表律师按《分划条例》及《受托人条例》，用私人协约的方式出售土地，并为卖地订下时限，超时未完成就要公开拍卖土地。法官下令，卖地所得须先支付地租、差饷、地产商佣金、律师费等费用，最后才按业权，将余下收益的18分之一分予文叔，其余归地产商。

北部都会区“分阶段”变“全速推动”

中央港澳办主任夏宝龙2月初南下后，北部都会区发展的字眼，由上一份财政预算案的“分阶段推动”，变成最新一份的、就算千亿财赤下都要“全速推动”。

命案警方还在调查之中，无论是涉案的土地，还是与之相邻的其他一大片区域，在发展的洪流中会变成怎样，如何平衡普通土地拥有人的利益，可能十年或数十年后才会有答案。