【一手楼招标】发展商高额回赠吸客　揭合约成交价“发水”逾三成

楼市疯狂，虽然政府去年中宣布“娥六招”，短暂遏止升势，但楼价于今年初反弹，其中具有指标作用的一手楼盘销情大旺、有价有市，市场气氛热烈。
不过《香港01》分析上月逾200宗新楼交易，发现有发展商利用高额现金回赠吸客，幅度高达楼价25%，但成交纪录显示的合约成交价并未扣除回赠，因此较买家实付价“发水”逾三成。
立法会议员批评，招标卖楼欠透明本已为人诟病，若再加上高额回赠，准买家可能误以为合约成交价等于实付价，影响买楼决定，促请政府加强规管，保障消费者权益。

按法例公布一手楼成交价　并非买家实付价

发展商以招标方式卖一手楼，被指欠透明，早前引起市场及政府关注。在运输及房屋局辖下的一手住宅物业销售监管局（销监局）要求下，发展商由4月12日起，在按法例公布的一手楼销售“成交纪录册”上，注明每宗成交的回赠优惠细节。

《香港01》审视三个有现金回赠一手楼盘的“成交纪录册”，分析4月中至4月底逾200宗成交纪录，发现不同发展商利用印花税、买家提前付款为名的现金回赠优惠吸客，幅度由楼价的3%至24%不等（见下图）。

然而，“成交纪录册”仅显示物业买卖合约上、未扣除现金回赠的成交价，并以附注方式交代现金回赠的条款，部分回赠甚至无注明幅度。准买家需自行按条款计算及扣减现金回赠，才可得知买家实际缴付的价钱。

云汇共六招回赠吸客　总和高达楼价25%

三个一手楼盘中，“云汇”提供的现金回赠种类最多，一共六项；其中一项回赠的幅度最高可达楼价24%，属三个新盘中最高。除了印花税及会员回赠外，单位实用面积少于1,000呎、买方近亲在同一楼盘买楼，甚至付清尾数都有回赠，而提前付清尾数可享额外回赠。

记者分析共126个，在4月12日至4月30日期内签订临约的云汇一期及二期单位，当中125个均享全部六项现金回赠。虽然“提前付清楼价现金回赠”因未列明幅度而无法计算，不过其余五项现金回赠幅度相加，已高达合约成交价的25%（28个单位）及20%（97个单位）。

买家1264万购云汇单位　成交纪录册写1685万

以“云汇”第11座16楼A3单位为例，合约成交价为1,685万元，如扣减发展商提供高达25%的现金回赠（约421万元），买家实付价钱1,264万元；按实用面积790呎计算，单位呎价即时由21,333元变成16,000元。换言之，合约成交价较实付价大幅“发水”33%。

不过，发展商按法例公开的“成交纪录册”，就只列出“发水”后的合约成交价1,685万元。准买家及公众，很可能误会合约成交价，就等于买家实付价钱。

此外，根据发展商最近上载的招标文件，列明部分现金回赠“直接用于支付部份楼价余额”。以上述“云汇”单位为例，即虽然合约成交价是1,685万元，但买家根本毋须支付全数，而是仅需支付扣减回赠后的余额。

上源成交纪录册　暂只列出现金回赠范围

至于“上源”及“LP6”，发展商均提供提早付款现金回赠，不过享回赠的单位占同期成交仅约一成。与“云汇”情况一样，这两个新盘的“成交纪录册”，均只列出未扣减回赠的合约成交价。

“上源”的纪录册暂只列出现金回赠幅度为8%、5%或4%，而个别成交的实际回赠额按买家付清尾数日期决定。以第3A座20D单位为例，合约成交价约1,264万元，如果符合付清尾数日期的条款，买家可获的现金回赠为101万元（8%）、63万元（5%）或51万元（4%）。

“LP6”的现金回赠幅度为5%，以第3座65G单位为例，合约成交价约665万元，如买方符合条款，可获33万元的现金回赠。

发展商招标加高回赠售楼　地产代理：楼价不清晰

上述137个享现金回赠的“云汇”、“上源”及“LP6”单位，全部以招标方式售出。有别于价单，招标是由准买家各自出价，当供他们参考的“成交纪录册”，所载成交价并非实际价钱，部分准买家或受误导。

记者以准买家身份致电地产代理，查询如何厘订购买“云汇”单位的入标价，对方直言“成交纪录册”上的成交价不清晰，“开单价是19,000元一呎，但实际是15,000元一呎，在成交纪录册很难看到实际价钱，所以招标惹来批评很不透明，无办法，我们是代理都要照做”。

尹兆坚：如有心制造混乱或属托市

民主党议员尹兆坚批评，招标卖楼本身已因欠透明而为人诟病，而高额回赠条款繁琐，令准买家更难掌握市况，“一大堆参考，豆豉般大的字，准买家要查回赠条款，要在备注逐项查看，如果有心开放资讯，为何要制造这些障碍？”

他续指，合约成交价较实际价钱大幅“发水”，消费者极易受误导，“如果（发展商）有心这样做，可能属托市行为，这些亦非豪宅，普罗市民穷一生积蓄买楼，这么大笔投资竟然在市场讯息不开放下要做决定，完全不合理”，促请政府加强规管，保障消费者权益。

销监局发言人表示，不评论个别个案，重申“成交纪录册”须注明成交价，以及折扣、回赠等支付条款。如发现涉嫌违例情况，会跟进调查。

云汇发展商：已将回赠详细列于招标文件

“云汇”发展商新鸿基地产的发言人回复，一向非常重视销售物业的透明度。不论以价单或招标形式销售，所有付款办法、折扣、回赠及优惠等均已详细列明于价单或招标文件中。有意购买者可以自己认为合适的价钱投标，或按当时价单订明的付款办法选购单位。

“上源”发展商万科香港的发言人回复，拣选建筑期付款计划之买家，可因应实际需要和情况，获得楼价4%至8%不等的现金回赠。截至上月25日为止，仍未有买家提前付清楼价，故“成交纪录册”已显示该批单位的最新情况。

“LP6”发展商之一南丰集团的发言人回复，一向按照销监局要求，把成交金额及支付条款列明于“成交记录册”内，亦详细列明折扣、赠品及利益，并把招标文件上载网上，提升透明度。该集团目前已暂停以招标形式出售非豪宅物业。