新楼招标成风无皇管　政府应从根本保障上车客权益

“A先生有意购买即将发售的新盘，据他相熟的地产经纪所称，该新盘将以招标形式推出项目中唯一两个‘全盘景观最佳’的单位，而A先生心仪海景，故他密切留意市场消息。由于在招标发售下发展商毋须公布价单，买家须自行拟定出价，市场因而流传不同猜测；当市场消息普遍指出发展商的意向呎价为二万五千元或以上，A先生对此深信不疑，遂以略高于意向呎价入标，最后成功中标投得单位。
可是，A先生其后得知，该发展项目于一个月后再次推售，当中包括与其物业景观相若的单位，而实用呎价仅为二万元。”（节录于一手住宅物业销售局网页）
A先生惨成“水鱼”，相信为不少上车客购买招标新盘的写照。招售新盘成风，引来各界关注。事实上，发展商希望借此模糊市场资讯，从而刺激买家出价，并从中榨取更多利益，政府理应早已察觉，惟一直只有奉劝市民谨慎行事，在监管发展商行为实在有欠积极。更甚者，过往发展商于一手楼销售不妥手法层出不穷，政府往往只能见招拆招，未能从根本上保障新楼买家的利益。故政府须从速加强监管新盘推售之余，更可检讨目前买楼冷静期的安排，以巩固消费者的权益。

今年首季新盘招售数字惊人，在逾5,500宗新盘成交中，有1,480伙单位、涉46个新盘以招标形式售出，占整体数字近27%，较去年第四季的招标新盘增加超过1,000伙。更甚者，发展商起用招标出售愈见猖獗，有别于以往公开推售、招售两者并行，本年度新盘更首见单以招标形式发售，其中以亿京于大埔白石角的楼盘海日湾尤为突出，从去年底以来所售出的290个单位，均全以招标形式出售。

发展商肆意招售新盘，无非因为《一手住宅物业销售条例》（下称一手例）容许发展商毋须为招售项目提供价单，故可借此降低市场透明度，甚或增加楼盘的稀有性，刺激买家出价。“01观点”早已指出，自去年政府宣布将实施一手楼空置税、及修改预售楼花同意方案，发展商须加紧步伐推售新盘存货，但又因不欲直接减价促销，以避免造引来割价潮，故加以起用招售方式，再附以提供不同间接优惠，从而增加新盘楼格的模糊度。可是，消费者囿于市场资讯不全，易于为求入市而高估出价，从而惨成羊牯。

事实上，发展商以招标方式售楼多年，政府早应察觉其弊病。为监管多年来发展商于新楼销售上的不良手法，政府首于2013年设立一手例，透过监管发展商提交合适的售楼说明书、示范单位、及于开卖前三天公布价单等，图加强售楼的资讯透明度，以保障消费者知情权。然而，一手例却容许以招标方式售楼毋须公布价单，无异于自制漏洞。

当然，一手例豁免招售新盘提供价单非无原因。过往发展商主要在出售豪宅或特色户时，才会采用招标方式，因为招标方式虽有利刺激出价，惟出售效率欠奉，故只适合像豪宅般少量供应的楼盘，而非一般中、大型新盘。但自从一手例实施后，发展商渐渐在一般新盘发售上应用招标，甚至发展出如长期招标、一次性招标及每日招标等不同方式，惟政府无加以关注；即使去年政府于监管新楼销售上“加辣”，宣布开征空置税及规管发展商每次推售楼盘的最少单位数目，始终未有关注招标问题，令发展商变本加厉，招售单位数字自然节节上升。

招标成风引来各界关注，一向留意新盘销售的消委会随即批评，招售新盘不具透明度，做法并不理想，惟消委会苦无实权，只能呼吁销监局应采取适当措施；另外，地建会主席亦有“劝喻”业界自律，指若太多新盘以招标出售，只会引来政府干预，惟此等“门面”说话，实无显着影响。

招标售楼问题昭然若揭，但要纠正目前乱象，保障新楼买家的利益，政府始为关键角色，销监局理应采取更主动角色，不论是冷冷呼吁市民小心行事，或是仅仅承诺密切留意事态，明显绝不足够。当务之急，政府务必要扩展一手例的监管至新盘招售上，禁止所有新盘以招标形式出售，以防止发展商再有空间降低市场透明度。

毋容置疑，即使监管发展商招标售标，都是后知后觉，政府往往只能在发展商研创奇招之后，才能加以应对。故此，政府有必要在监管发展商行为外，更要加强消费者权益，例如检讨买楼冷静期的安排。现时一手例规定，买家在签订临时买卖合约后可享有五天冷静期，期间买家有权终止合约，并须赔偿相若5%楼价的临时订金。冷静期有助市民三思置业决定，从而减少市民因资讯不足、甚至受错误资讯误导而蒙受损失，长远亦有助确保市场公平运作，但冷静期没收金额过高，例如一个价值600万的上车盘，放弃交易的买家须付出楼价的5%，即30万的临时订金，市民挞订成本始终过大。

消委会早年探讨一手楼冷静期，发现不少地区均设有更长的冷静期及更低的没收订金金额，证明目前安排大有改进空间。政府大可考虑延长目前冷静期至7至14天，并减低、甚或免除没收金额，从而巩固消费者的权益。毕竟，置业乃为人生重要决定，涉及的是市民数十年、甚至十辈子的投资，公众绝对值得享有更充足的保障。