标售新楼岂仅为因时制宜？ 治歪风绝不能单靠业界自律
一手楼标售成风，近日获得各界关注，政府亦表示会密切留意招售新楼的透明度。然而，有论者认为，发展商越发应用招标形式售楼，只是应付空置税的权宜之计，本无必要应用这费时失事的策略售楼。诚然，空置税可能是发展商更大规模地标售货尾单位的主因之一，但标售新楼早已成风，这绝不只是“近期才应用到一般新楼盘之上”的因时制宜之策；退一步说，就算一手楼标售是因时制宜之策，现行制度纵容明显向发展商利益倾斜，亦有规管的必要。招标售楼有损消费者权益清晰可见，政府应主动规管，而非单靠业界自律。
坊间有评论指出，政府实施空置税促使发展商招标新楼以作应对，指过往招标卖楼只用于豪宅身上，若招售楼盘百利而无一弊，发展商理应早加应用，而非“后知后觉”，直至近期才应用于一般新盘上；而且买家有成交纪录册的数据参考，故楼盘招标价与公开销售的市价应相差无几，故发展商宁愿“多此一举”，以此方式招售楼盘，让其在销售楼尾单位时，不用像公开销售般须费时修改价单、未能“准确”地调整价格。
毫无疑问，上述分析有一定道理，特别是政府宣布设立一手楼空置税、甚至其同期宣布的楼花新例都是导致发展商肆意招售新楼的主因：在空置税的压力下，发展商须加紧步伐销售货尾新盘，与其直接减价推售，以致对市场产生负面信号；招售方式可让价格资讯变得模糊，甚或刺激买家出价，从中获利。另外，发展商更利用招售方式应付新的预售楼花安排，由于新例为阻止发展商囤货，规定每轮推售须至少推出两成单位，发展商遂在每份销售安排同时公开销售及招售新盘，甚或全然招售，故发展商可在未收到“满意”标价前收回楼盘重新销售，变相继续“挤牙膏”售楼。
但到底发展商是否“后知后觉”，直至政府宣布空置税后才善用招标售楼，倒是存疑。不能否认，过去招标售楼多用于豪宅销售上，因为豪宅洋房单位供应量较少，发展商大多慢慢招售，善价而沽，相反一般新盘数量众多，招标会拖慢出售效率，一般被认为不宜招标。但回顾过去，在2013年一手新例成立后，招标方式已然慢慢由豪宅洋房蔓延至分层楼宇特色户，甚至逐渐蔓延至一般新盘销售上。以尚嘉控股于2017年年中开售的湾仔物业壹嘉为例，据其成交纪录册显示，在至今售出有73伙单位中，有过半（38伙）以招标方式出售，其中21伙更是在2018年2月前成交，而且除了特色户以外，更有不少为一般开放式单位。可见市场上不乏“不厌其烦”的发展商。
当然，上述仅为趋势而已，主力公开售楼的发展商仍为多数，但发展商愈发“不厌其烦”，敢于以招标方式慢慢卖楼，相信与近年市况发展有关：受政府不同调控楼市的招数影响下，一手楼市异常畅旺，加上政府推地稳定，发展商大有诱因放慢步伐，按市况出售楼盘。即使在公开销售方面，发展商亦倾向分拆多份销售安排，逐少开售新盘；有媒体发现过去有发展商将六个楼盘的价单分拆成22份销售安排出售，最终花约整年将价单内单位悉数售出，那么渐有发展商“走前一步”，愿意耐心标售一般新盘，自然没有出奇之处。
至于有指发展商起用招标方式只为更灵活地出售货尾单位，这却忽略了发展商在招标售楼时一并提供各种折扣优惠。投标售楼毋须提供价单，故载有该项目以往成交资料的成交纪录册便成参考之一，惟成交纪录册所显示的成交价与买家所享的优惠，前者并非为折扣后的真实价钱，而后者的细则亦不会准确地记载于册内，与载有详细价格及优惠的公开销售价单大相径庭，故实无重大参考价值。
单靠成交纪录册的资料，买家甚有机会错估单位价值。以新鸿基大埔项目云汇二期为例，有两个分别位于八座七楼及八楼、而坐向相同的单位于同日签定临约，惟其帐面价格分别为约670万及594万，即两个相类的单位，其投标价竟相差着76万，而且高层者竟较低层者价格为低，实有违一般公开销售的“常理”；当然，两单位买家各享不同的优惠折扣，但其折后实际价格为何根本不得而知，这甚至有机会误导日后买家对有关楼盘的出价。
兼之，载有楼盘详细优惠资料的投标文件，往往被批评难以领取，市民只能在指定时间于指定地点索取，例如招标开始前数小时，更遑论招／截标时间往往过于短暂，不利买家作出谨慎判断。若发展商起用招标售楼，只为灵活销售货尾，他们大可开诚布公，即使毋须提供价单，亦可在招标前尽早向公众提供招标文件，以提高资讯透明度；加上发展商近年渐有招售新楼的趋势，可想而知，相比为了更灵活销售货尾单位，更有理由相信发展商招售楼盘是为了操控交易资讯的流通，从而推高买家出价。
现地建会与旗下会员达成三大共识，包括要求会员将招标文件上载于其网页及提交予一手销售监管局、在成交册更新单位成交额及买家所选择的优惠计划、以及将非豪宅项目首20%单位以公开发售形式推售，这貌似是回应坊间忧虑的改善措施。然而，地建会根本无权力规管旗下会员行为，前述呼吁根本没有约束力；再者，只“规管”作公开销售的单位份额亦显然不足，上车人士始终仍不具充分保障。正如“01观点”早前指出，政府必须着力监管招售新盘，更须从速修订新楼冷静期及挞订金额，从根本上确巩固置业人士的利益。