团结香港基金｜细说人口变化　解读楼市走向

团结香港基金专栏｜叶文祺、梁跃昊、贾文荟

差估署最新公布的私楼租金指数显示，6月份租金表现持续造好，创四年半以来新高；至于楼价方面则维持跌势，“撤辣”后的升幅不但全数蒸发，更录得近八年以来新低。正常来说，楼价与租金应该是正向关联，因为楼价上升往往源于住屋需求增加，令租金同样有上升动力；而经济表现向好也可带动租金看涨，亦同时刺激楼价上涨。

由此可见，现时楼价与租金走势背驰实为反常，而这是由多种因素共同造成，当中包括人口变化所引伸的房屋需求与供应。近来，受惠于各项抢人才政策，外来学生与人才涌港令人口逐渐回升，带动住屋需求上升并陆续消化市场上的租盘，导致租务市场水涨船高。二手楼市方面，在本港老龄化趋势下，大部分住宅物业由中老年人士持有。由于这类业主并不急于卖楼，加上高息口下，本地买家转买为租；而“新香港人”则普遍倾向购买一手楼，导致二手市场成交淡静。再看一手市场，私楼库存持续高企，令发展商均倾向采取低价销售策略，以释放市场购买力。

人才涌港带动需求　租务市场“水涨船高”

随着2023年2月本港正式复常及全面通关，人口数字有所反弹，并于年底回升至751万，较疫情时的低点增加超过15万人。

以上趋势得益于外来学生与人才的增加。根据入境处的数字，2023年有超过6万名外来学生获批学生签证，较2020年增长近八成。而在政府积极引进人才的努力下，“高才通”计划以快速及简化的处理机制，为香港在短期内带来了很多人才。计及其他输入人才计划，2023年持各类工作签证赴港的人才总数突破13万人，大幅增长至2019年的两倍有余。

外来学生及人才涌港，加上踏入暑假传统租务旺季，对住宅租务需求形成刚性支持，并陆续消化市场上的租盘。据代理统计显示，全港租盘数目与上年相比减少逾一成，租盘供不应求，带动租金走势向上。这趋势亦在差估署的租金指数中有所反映，指数连升四个月之余，于今年上半年已累升1.6%。

年长业主放盘较少　二手楼市持续淡静

另一方面，本港人口老龄化趋势明显，60岁或以上人口于2023年底已突破200万，占全港总人口的31%。统计处的数据还显示，七成的香港住宅由50岁以上的人持有。这些物业多于早年购置，虽然楼价在近年有所回调，但买入价仍大幅低于目前市价。这类业主大部分已还清按揭，这比例在60岁或以上的群体更达到超过86%，因此他们没有按揭供款的压力。即使面对息口变化及行情动荡，对于他们的影响仍然有限，无需急于减价卖楼。

在需求方面，自2022年联储局启动加息周期以来息口节节攀升，令定期存款息率比起买楼收租的回报还要吸引，减低投资者购买物业收租的意欲。同时，本地用家也面对按揭息率上升，每月还款增加之余也减低供楼能力，使买楼意欲受到削弱并倾向转买为租。至于“新香港人”则偏向购买全新单位，在二手市场的活跃程度较低，仅占二手买家总数约一成。这些均导致二手市场交投淡静， 2023年只录得3.2万宗成交，较2021年加息周期前的5.6万宗萎缩逾四成。一些急于去货的二手业主唯有扩大减价力度，加剧楼价下行压力。

买家入市保持观望　一手楼市低开吸客

楼市撤辣后，不论香港人、内地或海外人士在港置业，在缴付印花税项及入场门槛方面基本上一致，吸引来自内地的购买力加速流入本港新盘市场。据代理统计显示，“新香港人”占一手买家的比例从2023年第四季的27%，急增至今年第一季的36%。这意味着平均约3宗登记，便有1宗来自内地客，这与本港多项吸引人才计划不无关系。

然而，如上述二手市场的状况一样，一手市场的潜在买家，包括投资者及用家均取态审慎，在撤辣效应消退后观望气氛浓厚。主要一手项目的库存在2024年第一季有所回落后，在第二季持续横行并维持在2.1万伙的高水平。为扭转新盘销情慢热的局面，发展商普遍采取低价销售策略，并以低于同区二手价开价。这不但加剧与二手市场的竞争，也削弱市场对楼市反弹的预期。虽然人口上升及撤辣效应确实带来住屋需求，但受到高息影响，对于买楼需求的影响始终有限。

综上所述，人口变化所引伸的效应，对住屋需求及楼市走向均有重要影响。统计处近日公布了最新的本港人口和劳动人口推算，预计香港总人口会由现时的751万，增加至2046年的819万，未来25年本港将有152万人净移入。笔者期望当局以前瞻性的目光考虑相关变化，因时制宜，规划未来的土地房屋供应策略。

作者叶文祺、梁跃昊、贾文荟分别是团结香港基金副总裁兼研究部联席主管、土地及房屋研究主管、助理研究员。

文章仅属作者意见，不代表香港01立场。