我的九龙城｜积极推动三无大厦优化管理和楼宇安全

来稿作者：林博

特首李家超于去年施政报告指出，政府将于2025年在选定的小区推行“联厦联管”试验计划，安排同一物业管理公司联合管理邻近的旧楼，尤其是“三无大厦”和其他旧式楼宇。到2025 年 7 月将会落实《2024 年建筑物管理（修订）条例》，鼓励业主参与大厦的重要采购决定，改善法团的透明度和问责性。目前全港三无大楼合共四千余栋，其中九龙城区内数目多达数百栋。在接下来的一年时间，将推展“大厦管理专业顾问服务计划”至全港各区，为“三无大厦”提供更持续的支援。

在九龙城区，旧楼林立，政府已投入大量人力和资源协助改善区内大厦管理，最终仍需依赖业主立案法团作为合法人来管理大厦的公用地方。的确，透过政府多年的努力，区内“三无大厦”的数量已显著减少，这一成果值得鼓舞。我们会与各持份者就大厦管理展开下一阶段检讨，持续推动良好大厦管理，并持续推行《物业管理服务条例》下的发牌制度。截至2024年9月底，超过790间物业管理公司及超过14 600物业管理人已获发牌照。

九龙城区三无大厦优化管理计划由2022年7月至2023年3月开搌，合共有 21 栋大厦已进行大厦优化管理计划。第一阶段以九龙城区土瓜湾道 9-11 号作为计划试点大厦进行优化行动。第二阶段则以九龙城区马头围道 119-121 号、127A-D 号、启明街 1-5号、玉成街 1-3号作为计划试点大厦进行优化行动。在进行优化管理期间，我们不断创新管理模式，以经济负担及持续发展为目标。在介入管理时，我们必须避免对居民的财务状况造成影响，避免增加居民额外的经济负担。同时，我们的管理模式应该具备持续运作的能力，达到收支平衡，无需依赖额外的资源或津贴来维持运行。

我们为三无大厦安装闭路电视监控、风扇、信箱、太阳能板、广告电视多项设施。以马头围道99-101号为例，我们在大厦的公共区域安装广告电视，通过播放商业广告或社区商家的广告来获取收入。这项收入通常会在大厦的运营费用中进行分配，居民和物业管理公司都能从中受益。减少了居民需要支付的物业费用。以进一步用于提升社区环境、改善公共设施等，减轻市民的经济负担，提升居民的生活品质。

同时，在大厦公共区域安装了闭路电视监控、信箱以及风扇。随著闭路电视的安装，居民对大厦有了更高的信任感和归属感，外来人员亦起到了警示作用，若发生意外事件或纠纷时，闭路电视可以提供清晰的视讯记录，方便追踪及解决问题。安装风扇后，降低了较为闷热的楼层或位置的温度，楼道内的空气质量得到改善，潮湿程度亦得到舒缓。信箱的增设，减少住户信件丢失的风险，确保住户的个人信息和信件不会被随意查看或篡改，有助于提升大厦的整体形象，增加居民的归属感。若日后在大厦天台安装太阳能光电板，将太阳光通过光生伏打效应转成电能，可有效的吸收太阳所发出的光，并产生电压与电流。生产的电力可转化为经济效益，不仅能够减少电费支出，还能有多一项收入补贴大厦的物业费用。

为了“三无大厦”更好的发展，“联厦联管计划”通过协调多栋“三无大厦”进行统一管理，从而节省管理成本，让业主能够以更为相宜的费用享有物业管理服务。三无大厦计划在将采用来会区域化管理模式，全面提升服务的价值和效率。期望可以引入更多元化的服务，例如关爱队服务，组建关爱队，关心居民的需求，包括协助居民寻找工作；提供托儿服务、灭鼠灭虫计划、清洁服务等；提供社会服务转介，协助居民转介至社会服务机构相应的服务；设立更多的社区客厅，为住在㓥房的居民设立社区客厅，提供一个安全舒适的交流空间。

未来，希望有更多的团体可以参与到联厦联管计划中。发挥各行各业的专业知识和能力，为三无大厦居民提供优化工程和服务，提高市民的生活感和幸福感。

作者林博是九龙城区议员、九龙社团联会副秘书长。文章仅属作者意见，不代表香港01立场。

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