紫荆党｜上涨的租金与下跌的楼价

来稿作者：周小稞

上月18日，期待已久的降息终于成真：美联储一次过将联邦基金利率下调50个基点。与美元挂钩、过去一段时间苦于高利率的香港随即完全跟进，香港金管局在9月19日宣布将基本利率也下调50个基点至5.25%。对利率敏感的恒生指数在降息前就偷步上涨1.4%，降息宣布后更连续上涨2.0%和1.4%。同样对利率敏感的楼市，不少人也期待会出现和今年三月全面撤辣后相似的一波行情。但遗憾的是，宣布降息后的第一个周末，一二手楼市均见疲软：一手成交仅21宗，按周下跌3宗；二手十大蓝筹屋苑成交仅5至7宗，按周大减逾半。

在很多人看来，香港楼价较四年前历史高位已累计下跌近三成，基本上快回到十年前水平；香港楼价应该触底了，而此次的降息将会是香港楼市触底回升的转折点，中原地产亚太区副主席陈永杰更认为降息比撤辣更为重要。不过楼市的表现既没有让人感觉到降息的转折作用，也没有令人感受到降息比撤辣更为重要。对此，行业中人将之归咎于近期大批新盘陆续推出，抢占了不少购买力，而内地客及投资客仍持观望态度。相信随著息率的进一步下调，观望客会陆续入市，带动今年四季度楼市量价齐升。但也有人士指出，息率只是影响楼市的其中一个因素，现时经济疲弱，加上发展商仍有大量新盘待出，楼市压力依然不轻。而香港地产建设商会主席梁志坚更指经济发展才是带动楼市的关键。

在楼价跌跌不休、即便降息也无动于衷的同时，另一厢租金却在连连上升。政府差估署刚刚公布的私人住宅租金指数显示，8月份同比升6.5%（同期私人住宅售价指数同比降15%），创近五年来新高，仅比2019年8月历史高位低1.5%。租金的持续上涨，一方面反映出在高才通计划下十几万新移民涌入香港，加上投考香港高校的内地学生持续增⾧，创造了相当可观的租房需求；另一方面也反映出香港目前的就业市场与打工仔薪资相对稳定，确保了租赁市场的底线。

楼价与租金的背道而驰应该说反映了各自所在市场当前的供求关系。由于无论是买卖市场还是租赁市场，供应侧都大致保持平稳，因此影响楼价与租金走势更多的是在需求侧。香港楼价虽然已从高位回调近三成，但仍是全球房价最昂贵的城市或之一，对香港大部分工薪阶层而言仍是不堪负担的高位。有鉴于此，香港楼市中的需求更多来自有较强购买力的富裕阶层，其中包括很多来自内地的高净值人群。这些人的需求具有很强的投资成分，更在乎未来的楼价走势与租金回报，他们的需求更多反映的是对未来的判断，也正是这种审慎导致此次降息后香港楼市的冷淡回应。反观租赁市场的需求基本上是一种“刚需”，与现阶段的支付能力相匹配，但这种匹配关系会遭到人口流出与流入的冲击。2023年以来并持续至今的租金一路上涨就是港府大量引入新移民在租赁市场的反映。

虽然当前楼价与租金背道而驰，但楼价与租金毕竟是一体两面，依附于同一载体，因此它们的走势最终还是会合二为一，尤其是在一次性的外在因素譬如全面撤辣、大规模的移居等不再干扰而息率保持相对稳定的情况下。按照正常的逻辑，息率的下降意味著租金回报率的下降，而租金回报率的下降要么通过租金不变、楼价上涨来实现，要么通过楼价不变、租金下降来达成。当前楼价继续下跌而租金持续上涨的态势显然是违背了正常的市场逻辑，尽管它确实反映各自市场的供求关系。现在的问题是，这样的背道而驰还能持续多久？未来香港的楼市到底是楼价继续下跌还是触底回升？抑或租金继续上涨还是掉头向下？

要回答这些问题，有三方面的因素需要重点考虑。第一，美国息率的走势。美国的这次降息是否意味著美国已经步入了减息的周期，目前还很难判断，因为这取决于一系列的条件，譬如美国的通胀会不会反弹？美元的强势地位能不能维持？其它经济体如中国的金融政策会不会配合？如果美国幸运地开启减息周期，那么香港楼价迟早也会步入反弹的通道，但另一方面期待再一次如量化宽松般的“大水漫灌”也不现实。

第二、香港及内地的经济。香港的经济如果转好，不仅可以为本地创造收入与财富效应，而且还能帮助与吸引新移民⾧居香港，促使他们由租转买。与此同时，内地经济的好转反过来又能带动更多内地的投资客买入香港楼市。这些都能推动香港楼价与租金的联动上涨。

第三，特区政府的相关政策。特区政府围绕土地开发与房屋建设的一系列政策将决定性地影响未来香港楼市的供应侧，而围绕人口与移民的一系列政策又会在很大程度上左右未来香港楼市的需求侧。这些政策如果处理不当，都将显著加剧香港楼市的波动。

对于香港的普通百姓而言，合理的租金与楼价最符合他们的切身利益。特区政府对美国息率的走势以及香港与内地的经济也许没有太多话语权，但土地开发、房屋建设、人口、移民等方面的政策却完全在自己的把控之中。如何有效而又有前瞻性地制定有关政策以确保未来的租金与楼价处在一个合理水平应该是特区政府施政的核心目标，万万不可重蹈当初“孙九招”的愚蠢政策，为保一时楼价而最终导致楼市如脱缰之野马，让香港背上“不可承受”的住房之重。

作者周小稞是紫荆党政策研究院研究员。文章仅属作者意见，不代表香港01立场。

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