挞订还看鲍威尔

“绿置居2023”于星期四（9月19日）开始选楼。提供2359个单位的长沙湾丽玥苑虽然是主角，但焦点反而落在重新推售167伙的钻石山启钻苑。

丽玥苑位于长沙湾站和南昌站之间，实用面积介乎约280平方呎至约646平方呎，售价由154万元至461万元不等，平均大约为247万元。假设承造九成半按揭、利率四厘以及还款期30年，绿表申请者每月供款只为11,200元。

至于启钻苑，重新推售167伙，但挞订单位累计已至少169个，相当于全屋苑百分之八。三年前选楼的首五名买家悉数取消交易，售价由原本374万至384万减至现在330万至339万，换言之单位贬值了接近12%。原因无他，在这三年间差估署楼价指数由高位回落了两成半，居屋定价“水退船低”。更何况是“船低”甚或是“搁浅”没有人能说得准，买家挞订止蚀不叫人意外。

黑天鹅抑或灰犀牛？　楼市泡沫之戳破

不知是人们善忘抑或三年足以几番新，彼时乐观的气氛仿如隔世。当年有地产代理行预期楼价破顶后仍会健康发展，并指逾四成市民看好未来一年楼价走势；又有代理商进行问卷调查，表示在《施政报告》发表前后认为楼价“平稳至上升”的受访者由五成增加至六成。当时开卖的海茵庄园折实平均呎价突破两万元大关，贵绝康城区新盘首批单位；廿年楼龄的粉岭居屋雍盛苑以323万易手，接近1.6万元的呎价破新界北区居屋纪录，原业主四年间赚超过三成。

接着的楼市转角是黑天鹅抑或灰犀牛？一方面，随着美国通胀升至5%以上，联储局加息的预期几近共识，只是各界以为最快要到2022年中才会启动。甚至有香港地产代理声称即使美国加息，本港未必立即跟随，资金充裕对楼市有一定支持。但另一方面，俄罗斯入侵乌克兰或多或少打乱了鲍威尔的部署，结果提早于2022年3月加息四分一厘，而且在短短16个月间将目标利率提升至5.25%至5.5%，戳破了本港楼市的泡沫。

市场气氛由乐观转为悲观，撤辣无阻买家挞订、卖家蚀让，市民转买为租。正如《财政预算案》“市场普遍相信美国联邦储备局今年内会开始减息，尽管减息的时间和幅度仍然存在变数”这句所反映，以司长陈茂波为首的财金体系在这一年来将寄望都放了在联储局。望穿秋水，鲍威尔在香港周四凌晨终于公布，“联邦公开市场委员会决定放宽政策，将我们的政策利率下调半个百分点”。幅度有别于市场预期的四分一厘，财经界莫不喜出望外，本港银行更难得地在同日跟随减息。

理事罕有投反对　鲍威尔做不成格老？

美国最新通胀回落至2.2%，鲍威尔花两年半时间证明了自己是沃尔克而非伯恩斯（Arthur Burns）。但劈息半厘的幅度堪以反映现在美国的失业率比起通胀率更令联储局忧虑，“新债王”冈拉克更直指美国经济已经——而非将会——陷入衰退。在余下不到两年的任期，鲍威尔要面对的已经不再是沃尔克难题，而是他有没有格林斯潘的能力，能够像他在1995年般实现经济软着陆。

联储局既想为疲弱的经济注入动力，同时又不能让通胀复炽，这是为什么鲍曼（Michelle Bowman）投下近廿年来唯一的理事反对票，表明只赞成减息四分一厘。最新点阵图亦显示，FOMC委员预期两至三年后联邦利率仍会接近三厘水平。零息年代若成过去，摆在面前的新常态会是怎样？

基本上在金融海啸以后，美联储利率大部分时间维持在两厘以下，令香港这个名为投资、实为炒卖为主的经济体得以托住，造就了楼市长升不跌的繁荣表象。惟不管是放水式热钱，或是曾经带来沙士后经济复苏的自由行旅客，这两个香港廿年来经济增长的主要动力都不可能是自有永有、恒久不变。随着内地城市发展起来以及消费模式转变，美国经济调整以至地缘政治因素，香港过去依赖的支柱一旦失去，现在可以靠什么来力挽狂澜？所以置业挞订潮虽然还看利率走向，但根本而言，更视乎香港经济有没有新优势。