紫荆党｜市建局还能撑多久？

来稿作者：周小稞

最近香港楼市最靓的一道风景线无疑是⾧实位于港铁黄竹坑站的发展项目-港岛南岸第三期“Blue Coast”。这个折实平均呎价约23,000港元的楼盘获买家超额认购65倍，4月6日推出的422个单位售出413个，⾧实80亿港元落袋为安。“Blue Coast”如此大卖，原因就一个字：“平”，不仅比同区均价平了两成，也比楼盘成本价平了两成。在买家眼中，甚少做亏本买卖的“超人”居然卖出“蚀本价”，“Blue Coast”当然“抵买”。不过转念一想，向来善于精准出货的“超人”此次以守为攻，“蚀少当赚”，这些追捧的买家会不会又将高点被套？

与“Blue Coast”大卖形成明显反差的是市区重建局开发的、位于土瓜湾、供港人首次置业的重建项目“焕然懿居第三座”。虽然有关项目早在去年9月底就以当时市价78折推出并收到约3,700份申请，但到今年3月底完成选楼与销售程序时，全部260个单位仅售出三分之二。造成滞销的主要原因是市建局在当前楼市疲弱的大环境下坚持不降价，导致售价折让由之前的78折变为87折，打击了夹心阶层首次置业的信心。相比之下，2019年“焕然懿居”第一期项目以市价62折发售，首次推出的450个单位获超额认购21倍并全部销售一空。

不用打折卖楼的⾧实反而八折售楼，理应折价卖楼的市建局却只提供八七折，市场的一热一冷也就在意料之中。不过市建局在售价上的企硬也确有其难言之隐。2022年下半年香港楼市明显转弱，市建局当期招标项目的中标呎价与项目收入远低预期，不仅让市建局录得18年来首次营运亏损，更迫使市建局对手中既有项目做出30亿港元的减值拨备。进入2023/24财务年度，香港楼市持续低迷，2023年底市建局土瓜湾盛德街的项目招标，中标楼面呎价不到5,000港元，远低于市建局当初20,000港元的收购呎价，项目大幅亏损成定局。回到“焕然懿居第三座”，2016年市建局以约11,000港元的呎价收购旧楼并计划投入17.5亿港元用于项目开发。⾧达十年的开发周期，最终的投入势必大幅超出最初的预算，而市建局不愿提供更多折让实在是希望项目可以少亏一点，因为即便按目前折后13,000至16,000港元的呎价出售也最多只能与最初的开支预算打平。

2001年依照《市区重建局条例》成立的市建局过去二十余年的发展总的来说称得上是一帆风顺。姑且不论市建局是否有效推动了香港老旧市区的重建，至少从财务的角度，在政府最初注资100亿港元后，市建局通过自身的发展实现了累积超过400亿港元的盈余，账面的净资产则超过了500亿港元。市建局的核心运作模式——以同区“七年楼龄”楼盘的平均呎价收购旧楼再交由私营地产商开发建设，能够在财务上取得成功，在很大程度上得益于过去二十余年香港楼市虽间或有短暂调整但大致保持一路上行的态势。问题是，这样的态势正在出现根本性的转折，香港楼市可能呈现出类似于日本的⾧期低迷与持续调整。面对二十年未有之变局，市建局过去赖以为生的模式正面临前所未有的挑战。

市建局其实和香港一众地产商一样一早就对面临的挑战心知肚明。路政署与发展局出身、2016年起就一直出任市建局行政总监的韦志成从去年下半年开始就一直为市建局的生存忧心忡忡。目前市建局手中仍处在不同开发阶段的项目一共有47个，未来五年市建局对这些项目的承担额及相关开支预计产生800亿港元的现金需求，而市建局目前账面上的总流动资金只有236亿港元。更糟糕的是，这些项目中仍处在发售前状态的有25个，而这25个项目由于启动的年度绝大部分都落在2012年至2021年这十年楼市大牛市里，因此很大概率都会步土瓜湾盛德街项目的后尘，最终以减值拨备或营运亏损的方式消耗掉市建局本已捉襟见肘的资金储备，进一步加大市建局的资金缺口与可持续发展的财务压力。

市建局目前面临的困境固然与楼市转向这样的外因有直接关系，但在笔者看来真正的罪魁祸首还是来自内部，即不合理的“七年楼龄”补偿机制。在香港这样一个自由市场，谁会傻到用7年半新楼的价格去买一个五、六十年楼龄的残旧单位？旧楼的价值理应基于市场价格而非预期价格，除非旧楼业主也拿出真金白银让市场价格转化为预期价格，否则的话，旧楼业主凭什么可以正常市价两到三倍的价格获利退场？“七年楼龄”补偿机制既不合理也不公平，显著擡高了旧楼收购成本，而动辄十余年的开发建设周期，更让市建局的重建成本居高不下。

一方面不合理的补偿机制导致市区重建的供应侧岌岌可危，难以为继，另一方面楼龄60年的华丰大厦大火惨剧暴露出香港日益严峻的旧楼危机，旧区重建的强大需求不能再被无视与延误。目前全港楼龄50年或以上的住宅楼宇高达12,000余栋，其中楼龄60年或以上的楼宇多达4,000余栋。这些建于上世纪六十年代或之前的旧楼质量谈不上上乘，绝大部分都需要重建。市建局在过去二十年顺风顺水的运作期间重建或已公布要重建的楼宇总数也不到2,000栋，在目前财政资源日益紧张的情况下又如何应对4,000余栋老旧危楼的重建需求呢？

为加快市区重建，新一届特区政府也采取了一些措施如降低旧楼强拍门槛等，但这些措施还远远不够。特区政府需要采取更为强有力的措施，一方面帮助市建局摆脱困局，鼓励民间资本参与，另一方面消除危楼隐患，为疲软的经济注入增⾧的动力。为此，笔者建议：第一、即可废止“七年楼龄”补偿机制，按照“楼换楼”或“少十年楼龄”价格的原则重新设计补偿机制；第二、拿出部分公屋或居屋资源，帮助旧楼业主在重建期间租赁过渡或以补偿金购置更具价效比住房；第三、为旧楼重建制定明确的最后期限，倒逼旧楼业主加快重建步伐；第四、在政策而非资金上支持市建局，但对营运效率与成本控制提出更高与更严要求。

作者周小稞是紫荆党政策研究院研究员。文章仅属作者意见，不代表香港01立场。

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