谁是油塘揸弗人

长实位于油塘的新盘亲海駅II，首批平均呎价14997元。发展商自言是“平爆价”，有传媒形容为“大劈价”和“新界价”。这会否影响区内甚至本港未来楼价的走势，备受市场关注。

本港楼价在第二季乏力向上，发展商因应市况而下调售价并不出奇。比起原属同一个发展区、三年前开售的蔚蓝东岸，亲海駅II呎价平了一成半，幅度大于楼价指数的同期跌幅。但如果跟毗邻的Peninsula East比较，其于2015年开售时平均呎价9849元，这次新盘的售价就是上涨了逾五成。

无论如何，长实四年前补地价为每平方呎5283元，现在即使以低价开售，相信还是有利可图。而且即将开售的第一期才位于临海地段，叫价或许会较进取。

油塘工业区一拆五　两推售三未有着落

事实上，油塘将会发展多个住宅项目，发展商的定价不会没有考虑。亲海駅和蔚蓝东岸同属油塘工业区，在1998年经城规会改划为综合发展区，让土地业权人申请重建作私人住宅及／或商业用途。惟发展区内业权分散，拖慢了重建步伐，城规会遂于2014年将其一拆五，容许业权人作出个别申请。

这次开售的亲海駅为综合发展区（1），蔚蓝东岸是综合发展区（5），由政府在2016年招标出售给五矿地产建屋。同样由政府拥有的综合发展区（2），现为熟食市场及等待搬迁的鱼类批发市场。余下的综合发展区（4）及（5）都由私人持有，虽然已经有发展规划，但至今尚未跟政府补地价。

换言之，可以提供逾3000个住宅单位的油塘工业区早于1998年规划、2014年拆细，但到了2025年亲海駅落成后，仍然只能供应不到总数的一半。

——而这个发展进度，比起附近的油塘湾已经算不错。

油塘湾规划卅年　补地价未倾掂数

油塘工业区五幅地皮加起来是5公顷，总楼面面积不到20万平方米。而在其北面的油塘湾综合发展区占地多达10公顷，楼面面积超过40万平方米，预计兴建超过6000个单位，相当于半个太古城。

早于1992年，港英政府已有意重新规划及发展油塘湾。即使因为环保问题而放弃填海，整个综合发展区仍是提供住宅、酒店、商业用地以及美化海滨的重要一环。相比起油塘工业区以一拆五来应对业权分散的问题，油塘湾的业权人（包括恒基、新鸿基、恒隆、会德丰、太古等）则合组了联营公司满伟发展以协调行动。

多次调整发展规模和改变参数，地产商最后的规划许可在2015年获得城规会通过，将兴建28栋住宅及3栋酒店，共6556伙单位及889间酒店房。建筑图则在2017年得到屋宇署批准，2018年和2020年两次传出地产商正在筹措资金，外界以为项目有望展开。地政总署2020年末曾经就补地价作价，惟发展商认为过高而上诉，双方至今仍在拉锯中。

不但如此，原本被规划为酒店的荣山工业大厦和油塘湾冰厂，持有人李秀恒及保利达分别在去年及上个月入纸城规会，表示未曾同意2015年恒基牵头的规划，分别申请将地皮改划为商业用途及住宅，前者欲发展成为甲级写字楼及零售商舖，后者为提供522个单位的32层高大厦。

房屋供应、公共空间　只能视乎商业决定？

两宗申请未知城规会会否同意，但肯定的是，油塘湾由1992年规划至今逾30年，地皮仍然没有善用。连同油塘工业区，两个综合发展区涉及多达1万伙单位，亦是海滨长廊的组成部份。政府虽然认同重建的必要，但过去被问及何时重建以至海滨长廊的时间表，官员往往只能表示要视乎土地业权人的商业决定。

私人住宅虽然是商品，但同样关乎市民的居住需要能否得到满足，海滨长廊以至其他附带于发展条件的公共空间更明显地关乎社会利益。发展商规划、补地价、低价开售诚然值得乐见，但企业在商言商，互相之间又有不同利益计算，如果城市发展只视乎他们的商业决定，并不一定最有效率，遑论最裨益社会大多数人。

被（误）奉为自由市场经济学派祖师爷的亚当斯密，在《国富论》最广为引用的一段名言是“我们有晚餐可吃，靠的不是屠夫、酿酒师、面包师的善心，而是靠他们自己顾自己之私心”。这句话说明了市场机制的高效、可靠，抑或提醒了我们市场的自利本质，以至于不一定最有利社会其他人？对于这个问题的答案，意味着油塘揸弗人应该由谁来担当。