高补偿加快收地可取　发展主导权不能放弃

发展局本星期二（5月3日）公布将优化政府收地清拆项目下为土地业权人及业务经营者提供的补偿安排，包括把“特惠分区补偿制度”里原有的四个级别合并为两个级别、更新定期调整分区补偿制度计算公式参数，以及放宽露天或户外业务经营者特惠津贴的营运年期与津贴面积限制，有关安排若获得立法会通过将具备追溯力。

政府引用《收回土地条例》、《道路（工程、使用及补偿）条例》等法例的公权力收回私人土地时，都会根据“特惠分区补偿制度”建议一个要约补偿金额，让受影响人士自行选择接受与否，不接受者则要就土地市价及停业损失等问题另行与当局磋商。过去一些收地案例便是因为业主、租户不满特惠补偿水平，导致各方旷日弥久争论金额高低。

新制加快发展速度

发展局今次拟议的“特惠分区补偿制度”改动，将原本依照与新市镇发展局距离远近或关系大小划分的甲、乙、丙、丁四级，变为单纯根据“因发展用途而收回的土地”及“因非发展用途而收回的土地”两级。“因发展用途而收回的土地”赔偿率基本等同于以往的甲级，而“因非发展用途而收回的土地”赔偿率为其一半，并且略高于以往的丙级。

在新的两级制特惠补偿制度之下，许多被政府收回的私人土地日后所获补偿金额相信均会提高。虽然此一安排必定增加政府收地赔偿开支压力，但却毋庸置疑可以减低受影响人士的反对阻力，避免个案因为牵涉补偿申索争议连带拖延发展项目进程，故此从加快土地发展速度的角度来看，有关政策应该是值得肯定的。

收地仍须政府主导

不过，就算特区政府愿意花费公帑换取收地效率，假若官员没有积极引用此一法定权力的话，有关措施其实无法发挥多少效用。发展局提交给立法会的文件虽称“会持续提升收回及清理土地的力度”，又以近三个财政年度收地约120公顷跟回归首22年约480公顷作对比，然而只要细看每年数字，可以发现这三年分别收地70.5公顷、39.6公顷和11公顷，下降趋势十分明显。

况且除了收地力度以外，特惠补偿制度改为以土地有否“发展用途”划分，亦有机会促成大地主、发展商进一步利用本身优势来干涉各区发展，借此增加它们其他所持土地被收回的补偿。港府未来规划土地用途之时必须紧记牢牢掌握住主导权，慎防发展方向遭受持有大量私人土地者的影响，不能够因此牺牲居民与其他持份者的利益。

公共用途不当倾斜

最后，正如政府官员过去所强调的，引用法定权力收地需要确立某种“公共用途”，但是近年当局表现似乎愈发倾向将私人土地单纯纳入新发展区已属于一种“公共用途”。发展局局长黄伟纶上月回应立法会议员陈月明提问，更承认古洞北新发展区在2019年收回的私人土地有些于去年透过公开招标批出作私人物业发展。

治港者若选择收回私人土地发展房屋，按理应该要以提升市民居住环境作为目标，当中自然亦要包含“可负担”的考量。社会可以理解政府耗费大量公帑收地以后想要“回本”，因此选择卖出部分土地发展私楼，可是与此同时亦得注意别要过度高估地价，使得其上兴建住宅楼价飙升下去。

日前行政长官候选人李家超提出要让楼价保持稳定，地产建设商会执委会主席梁志坚立刻趁机出来说楼市每年平稳上升几个百分点便算“健康”，这种理念显然没将市民大众的生活水平及居住环境考虑在内。我们希望未来港府推行任何关于土地、房屋的政策时，不会继续向既得利益者倾斜，而是能够让社会看出真正的改变。