传银行研停纳米楼按揭　楼市软著陆必须思考

随着政府公布新卖地的单位引入限呎措施，有报道指近日部分本港银行已在研究是否继续为面积250方呎或以下的“纳米楼”承做按揭贷款。据报这类银行以中、小型银行为主，它们可能考虑到“纳米楼”买家现时多是在财政实力较弱的情况下以高成数按揭强行“上车”入市，故当这类单位价格向下调整便会让银行承受颇大的坏账风险。

“纳米楼”是楼价过高衍生的不正常产物，发展商以细单位、高呎价来吸引市民入市。由于“纳米楼”面积细小，总楼价能控制在800万以下以承造九成按揭，继而又有一些人以此挤身楼宇投资市场及用作炒卖。

“纳米楼”成香港楼市的安全隐患

“纳米楼”面积细小，若然业主财政能力不足，其银主盘未必有足够吸引力快速出售，所以有关银行对“纳米楼”按揭态度转趋审慎可以理解。加上这些单位业主财政实力相对较低，而近年来自外部环境的经济冲击风险又在不断提高，它们自然有很大机会成为本地楼市的安全隐患。

根据本土研究社上月进行的调查，2020年实用面积小于260平方呎的一手单位增至2,143伙，较2019年增加约19％，且占同年落成单位总数10.3％；而在过去十年发售的纳米单位中，已有722伙转手，业主平均只持货3.48年。这些数字反映“纳米楼市”确实充斥“炒家”，亦意味“纳米楼”买家有投资倾向而非统粹作自住之用。

政府应带头软着陆

发展局上周四（12月30日）公布下一季度（2022年1月至3月）卖地计划安排，当中将会在卖地条款内加入单位面积下限的此举固然可以压抑“纳米楼市”之用，避免了更多“纳米楼”的建成。然而以“一刀切”式政策去影响楼市极大机会造成市场大幅波动，甚至影响本港经济稳定，因此对市场的供求调整必须通过一段长时间去实行，以达致一个软着陆的状态。

针对“纳米楼”的按揭问题来说，如果政府放任一些银行突然就对现存的“纳米楼”买家完全停止承造按揭，甚至容许它们对“纳米楼”既有按揭召回贷款的话，本港物业市场势必会出现巨大的结构性波动。为免有关情况出现，政府也许需要主动介入相关市场，一边按部就班地加入对于承造按揭单位面积的划分标准，一边重点打击“空中钉”或多重按揭等不当现象，别让市场误判当局有硬着陆的意图。