砖头能抵疫风　港铁须善用收益利民生

港铁主席欧阳伯权本周三（26日）出席公司股东会前表示，疫情下的物业发展项目表现相对良好，短期继续开售铁路站上盖楼盘，未来投入千亿元兴建新铁路线及小濠湾车厂上盖物业。
港铁是公用事业而且享有垄断地位，其物业项目素来占尽地利而且利润丰厚，实有更大能力补贴其运输本业和改善港人居住质素，利用其“类国企”身份，一并解决居住和出行两大难题。

疫情重创百业，港铁的车务和租务收入难以避免大减。不过，港铁地产业务迄今也抵过疫风，去年物业发展业务为公司股东带来55.07亿应占利润，只较2019年高位微跌1.3%，大部分利润来自本地售楼，其数额足以弥补经常性业务亏蚀。近月黄竹坑晋环和大围柏傲庄单位销情畅旺，日后的项目也在地区的中心地带，人流有保证，加上欧阳伯权替未来发展项目派定心丸，港铁卖楼所得分红利润相信继续可观。

港铁受尽政府政策优待，包括地区规划多以铁路站为中心，为港铁带来稳定客量，而且排除同业以至其他交通工具直接竞争，地位有如“国企”。固然港铁一直把部分利润投放在铁路营运以及未来的铁路建造项目，但从历年庞大的利润额和新项目的地利优势看来，企业仍有空间回馈社会，首要善用上盖物业地段和利润。

善用铁路上盖价值

但如何善用利润就值得商议。近年社会愈加质疑铁路站上盖住宅项目尽归私人单位，忘却为大众解决基本居住需要的急务。在民间压力下，政府和港铁才同意预留小蚝湾车厂上盖的一万单位兴建公营房屋。在本月中的立法会会议，议员叶刘淑仪建议屯门南延线和北环线预留一半上盖物业给居屋，其他议员则建议政府为港铁利润封顶。

上盖建居屋的确让较多中等收入家庭共享便捷交通和周边设施，达到一定社会目的，但从释放土地价值的程度来说，上盖留给私楼有助港铁从售楼获得最多收入，只要收入能够有效回到市民口袋，赚钱不是问题。至于为港铁利润封顶，规定企业拨出部分利润，毕竟有违股东意愿以至当初上市预期。

利用物业回报补贴车费

要令铁路惠及所有民众，政府要从规划和补贴着手。在规划方面，政府把上盖附近的住宅地皮尽留给公营房屋，并做好铁路站和屋邨的接驳。同时间，政府应该直接回购港铁，指令港铁分拆运输及物业范畴，再重新把后者以房托基金上市。政府和港铁的运输部分可以透过手持的房托股票和日后的派息，名正言顺补贴交通业务。两项措施结合起来，可望拉近不同阶层的生活差距。

改造港铁架构是个复杂议题，例如政府和港铁要重订铁路融资安排。现时由于物业和铁路业务同归单一企业，政府采用“铁路加物业”模式，批出铁路站上盖物业的发展权，以补贴铁路建造费用。他日物业部分剥离铁路部分后，铁路部分在未来一段时间未有足够资金建造新线，惟沙中线和高铁的超支延误一役证实政府全资兴建的 “服务经营权”模式失败，也许港铁需要向政府或商界借款或发债以筹措资金，当铁路工程完成后再把地皮售给房托基金并还款。

无可置疑，港铁掌控本地铁路命脉，本质上也是政府为大股东的企业，理应优先履行政府政策，不论上市与否也不应偏离目标。从政府角度看，政府要利用港铁解决社会问题，而非容让港铁成为住屋和交通问题的根源。既然港铁主席对未来物业发展保持乐观，那政府应带领港铁应好好借助土地房屋资源惠泽民生，而非任由港铁“自肥”。