马湾二期延宕廿载　活化艺术村只容观望

政府周三（3月31日）公布已签立批地文件，将以象征式地价批地予新鸿基地产全资拥有的马湾公园有限公司。政府指双方同意马湾公园第二期发展将会按城市规划委员会在二○一四年核准的马湾公园总纲发展蓝图，集中保育、修复和翻新马湾旧村以活化再用。而双方亦同意马湾公园第二期将会在批地日期起计三年之内建成。

政府与新鸿基地产在1997年6月签署项目协议，订明在马湾岛推行各项发展项目，包括兴建马湾公园。珀丽湾及马湾公园一期先后于2002年及2007年落成，“挪亚方舟”从2008年起以象征式租金的短期租约开始营运。

第二期一拖再拖

惟最初项目协议并未订明第二期发展的细节和落成日期。早在2010年，新地已曾提交第二期发展概念设计，建议将马湾旧村翻新成艺术文化村，改建部分村屋为旅馆等。政府亦指出，城市规划委员会在2014年已核准马湾公园总纲发展蓝图，集中保育、修复和翻新马湾旧村，以活化再用。

第二期仍然要拖至现在才能达成协议，并预期在三年后才完成工程，已是最初项目协议的二十年后。部份原因或在于“挪亚方舟”从营运至今一直亏损、马湾旧村收地进度缓慢，最终马湾公园再有第二期发展。但与此同时，在公私营合作计划下，只怕发展商根本没有足够动力推动此等非牟利项目。但又碍于新鸿基在兴建珀丽湾时已得到政府从补地价中扣除约8.4亿元的建筑成本，始终需要履行承诺发展第二期。

根据周三公布的发展计划，马湾的旧村屋将翻新作艺术村，提供艺术工作室、工作坊、零售、以及餐饮地方。马湾上的历史遗迹如天后庙、九龙关纪念碑和碑石、以及“梅蔚”石刻均会被保育。而据1997年的项目协议订明，马湾公园（包括第一期及第二期）的建设费用由公帑资助，但上限为10.3148亿元，因至今未动用余额只余5,735万元，政府指超出余额的第二期建筑费将由新鸿基地产自行承担。

马湾应该怎么样？

在批地给发展商后，政府或许可无须拨款发展马湾公园，但发展商在其一期时已往绩不佳，政府再批地予新地发展能有对马湾发展有多大帮助，实在叫人担心。早在2003年之前，虽然新鸿基地产曾与廸士尼协商在马湾兴建廸士尼乐园，但直至廸士尼与香港政府正式合作，2003年后马湾公园第一期的发展方向亦变成目前的“挪亚方舟”方案。其吸引力可谓相当有限，马湾公园人流由开园时共65万旅客次，时至2018/19年度旅客人数已跌至40.7万，平均每天只有约1,100人次入场，及至今年受疫情影响，旅客人数或许更受打击。

其次，新鸿基地产在取得政府补地价优惠、几乎用完马湾公园的十亿资助，以及新地珀丽湾单位落成卖出之后，新地在马湾公园发展上可谓已失去实质上的诱因。马湾公园作为一项不赚取商业利润的社区计划，发展商是否有心活化及发展，这亦引起不少市民疑问。

讽刺的是，政府在批地的同时表示“期望马湾公园第二期早日落成，并有助促进本地及非本地旅游业”，但这个期望会否落后，仅能得到新鸿基地产草草交货？马湾艺术村最后能否成事，现在政府只能紧密跟进工程进度。此事教训应提醒政府，以后推动香港艺术、保育或旅游业发展，不应再依赖公私营合作，将责任一味外判。到底香港应该有怎样的社区规划，保育同时兼顾发展，始终应该由政府来交出功课。