“林郑PLAN”存漏洞　政府不应一味诱人入市

行政长官林郑月娥在去年10月公布的《施政报告》里宣布将首置人士八成按揭贷款楼价上限由600万提升至1,000万元，社会称呼这一安排为“林郑PLAN”。日前，《香港01》揭发有地产经纪向买家表示可跟业主私下交收超过1,000万元的余额，借此压低帐面楼价以获得较高的按揭成数。事件不但反映“林郑PLAN”有漏洞，力有未逮的市民若强行入市置业，更将冒财政与法律风险。

由于“林郑PLAN”出台以后，1,000万港元以上物业贷款按揭成数仍然维持五成，导致楼价在1,000万港元以下及以上者形成待遇断层。根据土地注册处提供的资料，2019年首十月楼价在990万至1,000万之间的二手住宅成交由490宗急升至1,422宗，增幅接近两倍之多，当中恐怕有不少个案就是利用前述手段来取得较高按揭。

楼价升势随时逆转

首先，不论是经纪或买卖双方为了达成交易，若因此以合约以外的价格来交易，或构成犯法风险。《刑事罪行条例》第73条与第159C条分别规定“使用虚假文书的罪行”、“普通法中的串谋欺诈罪”均可处监禁14年，《盗窃罪条例》第18条规定“以欺骗手段取得金钱利益”可处监禁10年，《印花税条例》第60条也规定各种与印花税相关的罪行可处第6级罚款及监禁1年。

然而，更重要的是市民之所以为了置业而不惜承受法律风险，这显然与政府长年错误的房屋政策有关。现届政府在林郑月娥的领导之下，一直强调所谓“置业阶梯”，导致楼价近年持续飙升。从她上任以来算起，差饷物业估价署编订的全港私人住宅单位售价指数已由337.5增至去年7月的393.5，可是在本地政治风波及新冠肺炎疫情影响之下，过去一年此种升势明显有所放缓，今年9月住宅售价指数更回落至382.6。

经济前景未尽明朗，物业交投亦不例外。香港楼市往昔早有1997年金融风暴与2003年“沙士”的前车之鉴，长年升势一发逆转下跌绝对是切实可能发生的事情。市民如果冒险选择在此时候借贷承按置业，随时可能因楼价暴跌身陷资不抵债的困局；事实上近期香港金融管理局公布的数字，已经可以看到“负资产”个案正慢慢增加，社会必须正视这个警号。

其实按揭成数的规限，本身就是对买家的一种压力测试，以免他们承受过重的负债。但在不寻常的置业风气及政府尚未完善的按揭阶梯政策下，买家利用“林郑PLAN”内1,000万港元以下的按揭优惠来完成交易，从而节省实际需要在当下缴付的首付款项，将令经济能力未能够负担购入整个物业的市民强行入市。尤其此类较贵价的单位价格更易受到市场波动影响，市民在此情况之下强行缴付首付开始“供楼”生涯，日后市况变差时自然较大可能沦为“负资产”一族。

政策不能只求“托市”

更甚者，“林郑PLAN”虽然名义上是“协助首次置业人士”，但实际会引诱更多首置人士在此艰难局面下继续花钱入市，继而托起楼市，令房屋问题更加恶化。一众高官根本无意让楼价回落到正常人可以负担的水平，甚至反而亲自加入炒卖行列多所置业谋取私利，而这才是财政司司长陈茂波今年初发表《财政预算案》后强调“住宅楼宇市场出现断崖式下跌的情况风险很低”的真正原因。

“林郑PLAN”出现供人犯法利用的漏洞，短期来说自然必须予以堵塞，例如加强对1,000万元以下交易的审批及覆检工作。长远来说，港府更要检讨整套房屋及楼市调控政策的方向，不能只求催逼广大市民“上车”协助“托市”。正如国家主席习近平指出的，“房子是用来住的，不是用来炒的”，港府日前多番强调香港需要配合国家发展，只是未知在上何时才能划一采取同样标准行事？