不可让㓥房垄断市民的住居选择

本港房屋问题严重，其中有超过20万人须蜗居㓥房，虽然政府已着手研究实施㓥房租务管制的可行性，但租金只为㓥房问题的一部分，其环境恶劣始终非为适切的居住选项。然而，㓥房租务管制研究工作小组主席梁永祥认为，即使长远公屋供应增加，㓥房始终有需要存在。但㓥房是否真为必要之恶，其实更取决于市民有什么选择。

梁永祥接受公屋联会的访问，当中发表了他对㓥房的“立场”。他认为业主与市民均亦有同理心，前者须思考其租金水平是否为市民所能负担、接受，不应只追求租金极大化，而后者亦不应觉得经营㓥房为“慈善”举动，并期望租金应越低越好，强调业主应有合理回报作为经营诱因，不应让市场“一间㓥房都无”，让市民失去住屋选择。于他看来，㓥房是在未有更佳选择下，较公屋次一等的住屋选项，惟必须让市民感到㓥房也为“住得过”。

短期内：㓥房为必要之恶

㓥房固然为不适切的住屋选项，但短期内仍须以此解决基层住屋问题，倒是不能回避的真相。根据房委会数字，迄今年6月底公屋平均轮候时间达5.5年，而未来公屋兴建量更有“断层”的出现，目前数据预计2024／25年度公屋落成量会回落至5,500伙，创回归以来新低，其后5年须建13万伙以“追落后”，才能达致《长远房屋策略》的建屋目标，故若政府未能急起直追，未来数年公屋供应只会相当紧绌，基层在无选择下只能赖以㓥房居住。

短期内㓥房为必要之恶，政府才有必要介入规管。梁永祥认为须让业主具合理回报，方能防止㓥房减少供应，损害基层利益，说法相当理想，然而不少㓥房业主一向惯于谋取暴利，如要保持其投资有合理回报，以防止业主退出市场，这种迁就业主的想法容易造成利益倾斜，最终即使实施租管，也难助保障租客的利益。其实小组除鼓励之外，亦须考虑建议实施更强硬的手段，如实施二手楼空置税，减省业主闲置㓥房不出租的机会，这更有效保障㓥房的供应，亦可避免牺牲租客利益迁就业主。

长期上：须打破㓥房“垄断”

不过，梁永祥认为，纵然公屋供应足够，㓥房长远仍然继续存在，因为市民居住㓥房的原因繁多，例如租户未合资格申请公屋（如入息超过相关门槛）、有短期住屋需要、因工作需要等。这种说法自然为不少团体所反对，始终㓥房并初适切的住屋，他们认为长远上㓥房有必要取缔。

㓥房应否存在，此争拗根本忽略了背后更为核心的问题。归根究柢，㓥房到底所为何物？它不仅止是一种环境恶劣的分间房间，更是一种垄断了负担能力有限者居住选择的房屋选项，不少租户均在苦无更佳选择（大多指经济上）下被迫住进㓥房。梁永祥说得不错，㓥房绝非只是基层住屋，不难发现近年有更多入息超过公屋申请门槛、甚至可称为中产的市民入住㓥房，其入住原因表面上可能与个人选择有关（如希望住近工作地点、追求个人空间等），但更根本的原因却是其负担能力有限，在正常私楼单位的置业及租住成本高昂的情况下，不论是为了因置业而储蓄、或是单纯因可支配收入有限，有更多非基层的市民被迫选择居住㓥房。然而正是因楼市、甚至整个房屋架构歪曲，业主方能藉㓥房剥削租户，谋取暴利，市民于可负担房屋上“无得拣”才是㓥房问题的关键。

因此相较㓥房未来仍否存在，更值得关心的问题为将来本港房屋结构是否仍然缺乏足够的可负担房屋选择，逼使更多市民须牺牲居住质素以降低租金支出。政府未来须重整本地房屋架构，除了应按不同负担能力的市民广建不同类别的资助房屋及出租公屋（包括中产公屋），在整体住宅的租务市场上亦须有所规管，保障市民的租住权益，让所有市民于住屋上均有可以负担的选择。诚然，㓥房般面积较小、租金较低的住屋依然可料有其市场，但它却不能彻底垄断中、低收入市民的房屋选择，政府只要规管个中的住屋环境标准即可。