政府须为重建合作社房屋提供更大诱因

公务员合作社房屋重建延宕多年，特首于2018年宣布将邀请市建局协助重建合作社房屋，市建局早前亦选定九龙城区两个作试点，最近其行政总监韦志成亦透露更多个中的安排。然而，即使最新安排减少了居民的财政负担，但一样难保居民可于原区另购住宅安置，恐怕诱因仍然不足。政府如要认真加快计划进度，便须拿出出大诚意。

公务员合作社建屋起源自1950年代，在战后屋荒与华人公务员对其福利不满的情况下，港英政府容许港籍公务员自行结社，并向政府申请折扣土地（通常地价为当时市值的三分之一）与低息贷款建屋。一般来说，有关土地及楼宇的业权由相关合作社持有，合作社社员只有权使用单位而不拥有其业权，不过社员的使用权终身受保。

时行世易，随楼宇楼龄渐高、结构、设施老化，加上近年社会闹“住屋荒”，重建地理位置优越、发展潜力未被用尽的公务员合作社房屋的呼声日渐增加。然而按规定，有关重建需先解散合作社，当中须获75％社员同意，并且补回建屋时政府免去的地价，从而进行分契并让社员取得业权，方能进行重建收购。

补地价为重建最大阻力

在曾经成立的238个合作社中，只有12个合作社的楼宇成功重建，可见难度不低，不但合作社解散过程复复，当中补地价的成本重建亦是阻力。在此补地价除了指撤销合作社单位转让限制而须缴付尚欠政府的土地补价，亦包括相关地段因重建而提高的可建楼面面积的地价（俗称补高空）。有公务员合作社估价例子显示，一个位于深水埗顺宁道、实用面积为1,100平方呎的单位，于2012年的补地价估价已达580万元。再加上补地价过程之长，最终金额更大有机会随楼市而变化，导致发展商参与重建的意欲不大。

重建无人问津，补地价成本过高始为问题所在，有业主组织一直希望市建局的参与可扭转困局，皆因其重建项目一向可获政府免补地价安排。可惜的是，按市建局最新的策略来看，补地价问题仍然存在。目前两个重建试点共影响逾600个住户，当中约500多个仍未补地价，市建局将在日后出价时，同时替业主向政府先行代支补地价的费用，希望减低业主资金周转的困难。另外，新安排下业主亦可获豁免在补地价时所需的数万元行政费，而且市建局亦会提供免费法律顾问服务，市建局估计可进一步减轻业主的财政负担。

然而，业主始终需要面对庞大的补地价开支，有业主已担心市建局的赔偿在扣减补地价开支后，不足他们于同区购入七年楼龄的旧楼，这或影响居民重建的意愿。即使市建局强调经计算后，所提出的赔偿额应足够业主购买房协专用安置屋邨的资助出售单位，然而目前房协的安置屋邨多为九龙城以外，根本未能做到原区安置。即便计算将于2024年至2026年完工、用作重建真善美村安置用途的新资助房屋，却市建局提供的赔偿有无考虑未来楼价变动，让受影响住户可于未来购买相关单位，仍是成疑。

市建局重建赔偿不足并非新事，其自负盈亏的本质始为问题的症结，长远必须作出改革。然而，公务社合作社房屋重建，乃是连发展商均无意沾手之事，纵然政府委托市建局主理，但却不提供更多的优惠，始终无助住户克服补地价成本过高此问题。

政府须拿出更多诚意

归根究柢，政府不愿于补地价上让步才是问题所在。多年来政府坚拒减免及免除合作社房屋重建的补地价费用，既认为公务员住户多年来已享用地价优惠，亦指出调整补地价会偏离政府一贯政策做法。但必须指出，港英政府推出公务员合作社房屋计划，当初并无就转让、解散等作出仔细安排，原因为政府预计合作社员会“住一世”，不会轻易离开，当中的心态正是为社员提供可安居乐业的环境。如今政府于补地价一事上坚持苛刻安排，半步不让，可见与当日照顾公务员居住需要的态度、做法有所倒退。更可况，重建公务员合作社房屋的逼切之处，乃为释放市区土地资源，政府又要加速重建步伐，又不愿释出善意，确保受影响住户可原区安置，做法并不恰当。

政府须就合作社房屋重建提供更大诱因，减低、甚至免除补地价开支为可考虑方向。另外，政府与市建局亦可考虑提供“楼换楼”此选项，让住户以不补地价下于未来入住重建后的新住宅单位，直至业主有意转让此单位时再结算当中的地价开支，这亦可同时解决补地价与住户安置上的难题。