农地违规严重　政府须提升执法阻吓力

新界农地被违规使用严重，有传媒近日报道坪𪨶一幅涉违规改建储存化学品工厂，即使去年被地政总署吊销租约牌照仍经营至今，反映政府执法部门监管农地违规无力。棕地本身为宝贵的土地资源，其相关用途更往往涉及污染及破坏环境，政府除须认真探讨如何再发展棕地，亦须制止违规改造农地，以防棕地猖厥蔓延。

据传媒报道，有居民两年前发现坪𪨶路开设化学品工厂，经了解后相信该厂涉及生产及储存“车用尿素”，更有时传出疑似阿摩尼亚的刺鼻气味，担心影响附近居民健康名环境，遂寻求政府部门协助，结果北区地政处证实该厂违反牌照用途，并于去年初吊销相关牌照，并要求尽快清拆所有构筑物。然而，涉事工厂至今仍继续营运。

理论上，若要于农地上搭建构筑物，须事先向政府申请牌照。而据地政总署纪录，涉事地段早年获批三份“农用构筑物批准书”及“住用修订租约牌照”，准许业权人搭建11个构筑物作农用及住用用途，惟经处方视察后，发现该均被用作作工业用途， 而且其面积、用途及占用人身分亦无一不违反批准书及牌照条款，故早于2018年多次发出警告，更于翌年初正式撤销批准书及牌照，有关构筑物随即成违契建筑。

地政执法不力

化工厂违规行为持续，地政总署执法无力无疑为主因。一般来说， 署方处理违规农地的方法，多为“先警告，后钉契”，即如业权人无视警告信不清拆违规构筑物，署方才会将警告信送交土地注册处进行钉契。然而棕地作业之所以肆意违规使用农地，正因此举成本廉宜、且利润丰厚，假若政府未有采取更果断措施禁止相关作业，业权人根本无惧钉契。即使业权人有意买卖土地，但如买家均是棕地作业者，相关土地是否被钉契实不重要。更何况，事隔两年，署方至今仍只处于发信要求纠正的阶段，自然纵容了厂方的行为。

其实针对违规使用农地的问题，地政总署于2014年已实行新政策，如农地违契情况在“ 钉契 ”后仍未获纠正，署方援引政府土地权（重收及转归补救）条例》第7条 （“重收土地条文”）收回该私人农地。然而，申诉专员公署却曾批评署方过去行事散漫，并举出案例出署方在执管行动多年后，仍未有引用相关条例重收违规农地，可见如署方有权不用，相关条例始终难以阻吓业权人的违规行为。然而署方能就如横洲般的收地项目大力“清场”，对已证违规的农地却迟迟不肯亮剑，这实难人公众信服。

新界违规使用农地情况严重，上述事件只是冰山一角，实际上违规改用农地的情况更是五花八门（诸如非法塌倒泥头、搭建住屋等），当中更有不少为具高度污染性的作业。究其根本，政府的监管力度不足才是主因。诚然，地政总署针对事态严重，去年特地成立特别行动专责组，锁定100幅较大面积政府土地被非法占用的黑点，分阶段开展土地管制行动，处理霸地或违契严重个案，态度绝对教从前积极。然而，违法使用农地情况猖厥，是次个案正好反映署方行动有所遗留，未能尽然管制违规行为，可见要根治恶况，更整全的棕地策政策是为必需。

须严厉禁止棕地蔓延

棕地之所以被社会所关注，除了是其庞大的发展潜力，更因相关土地与环境污染密不可分，故在考虑棕地的发展策略，制止棕地蔓延亦同样重要。然而，政府近年虽然进行棕地研究统计，惟却没有整体棕地作冻结统计，故无严厉禁止棕地增生，绝对可惜。政府长远上必须为棕地增长“划线”，禁止农地资源滥用、甚至用作具污染性的用途。而针对违规土地的执法上，政府除了须更果断利用重收土地条文，亦须考虑大幅增加业权人无视警告的罚款，以提升执法的阻吓力。