绿置居“炒风”渐起　转让限制应更严格

楼市炽热，带动楼价屡创新高，资助房屋自然亦非例外。政府于2016年推出首个绿置居项目景泰苑，三年禁售期已满，渐见高价成交。近日有单位转手后帐面获利超过一倍，教人担心绿置居成为炒卖工具。资助房屋的作用理应为协助有需要的市民安居乐业，继而改善生活环境，而非借楼市杠杆为市民致富，政府必须增加绿置居的转售限制，不应容让业主短炒获利。

根据目前安排，2019年前推出的绿置居项目（即景泰苑及丽翠苑）在业主购入首两年内，均只能以原价售予房委会，后者虽不会直接回购单位，但会转让予提名绿表买家购买；而在购入后第三至五年内，业主可在无须缴付补价的情况下，申请于居屋第二市场出售予房委会提名的绿表买家，价格则由业主自行议定；而在购入满五年以后，业主除了可继续于居屋第二市场出售，亦可在“补地价”后于公开市场出售。

景泰苑于2016年开售，至今已入伙超过3年，即业主已能于居屋第二市场出售其物业。据《香港01》翻查成交纪录发现，景泰苑至去年底共有九宗成交纪录，单位面积由192平方呎至493平方呎不等，普遍升值接近一倍以上，其中升值最多的为一面积仅194平方呎的单位，业主于2017年以112万购入，其后以270万于第二市场售予绿表买家，帐面获利158万，单位升值接近1.4倍。

转让宽松　问题不少

绿置居二手交投获利甚丰，不少声音均忧虑有关项目已为炒家恩物。或有不少人认为，绿置居高价乃市场机制使然，而且业主仅售出其自住单位，并且已“持货”三年，实在难言作炒卖。诚然，楼价近年“愈升愈有”，公屋于自由市场的成交价更是屡创新高，即使景泰苑尚未能于公开市场交易，其订价始终对此有所参考，而绿置居的订价普遍较低（如景泰苑为当年市价55折），故转让时的获利自然丰厚。但正因绿置居折扣率较高，意即政府对业主置业作的资助较多，政府理应对业主转让设下更严格的转让限制，以确保投机者不可借此轻易图利。纵使政府对短期投机行为似乎有所“定义”，目前辣招规定私人住宅业主于持货三年内转让须缴付额外印花税，但此安排却是针对公开市场的住宅交投，未补地价的资助房屋理应受更严格的规管。

其实绿置居转让限制过宽早已为人非议，惟房委会多次以减低绿置居吸引力，以致违背促进公屋流转的目的为由，拒绝前订立更严厉的转售限制。然而，资助房屋的目的理应是协助有需要者以更可负担的价钱置业，借此改善生活环境，安居乐业，而非藉杠干操作协助业主致富。故此政府与房委会应确保资助房屋能分配予将单住用作长远自住者，而非以此作踏脚石，藉楼市杠干增加财富、甚至“上流”至私楼者，方能助更有需要者解决住屋困境，以致公帑能够用得其所。

对政府而言，提供资助自置居所的目的有二，分别为让“中低收入的家庭实现自置居所的愿望，也让经济条件较佳的公屋租户有机会自置居所”，并借此腾出公屋单位予基层市民。按理来说，即使未能排除他们一样有机会于短期内售楼图利，前者置业理应更倾向以安居为前题。相反，后者即使经济条件较为优厚，理论上即使未能负担私楼，亦能负担售价较高的资助房屋（如居屋、首置盘），而且其对住屋环境的要求亦相应较高，但绿置居却一样开放所有绿表人士购买，故绿置居自然成为相对较富有人士的致富跳板，在持货数年善价而沽，而非必然以长住为本。由此看来，政府若能收紧绿置居的转让限制，或许会减少绿置居在短期投资的吸引力，但却能将珍贵的房屋资源留予更有需要、真诚希望借资助房屋安居的人士。

可延长“持货”期

无疑，楼市扭曲，政府要大幅增加资助房屋供应才是正本之源，而且在目前房屋资源有限下，政府亦不应将公屋转作绿置居出售。但无论如何，已推出的绿置居项目始终不少，政府必须正视其转售限制过度宽松的问题，理应限制业主必须至少持货超过五年才能于第二市场转让。无疑楼市、甚至整个房屋结构一日未变，投机者于五年后依旧能赚得盘满钵满，但至少此举稍能增加公帑与房屋分配的合理性。