催售租置货尾无必要　政府须先助基层安居

政府早前提出加快出售租置屋邨货尾约4.2万个单位，据知政府现循三个方向研究，包括冻结已腾空租置单位的编配，并将之拨入今年底的“绿置居”计划出售，为现有租户提供“折上折”优惠，及容许无意购买单位的租户调迁至邻近家人或全新公屋单位，房委会将先讨论应否通过不编配已腾空的租置单位。
“01观点”多番指出，目前公屋资源紧绌，基层家庭轮候上楼无期，政府无理由加速推售租置单位，进一步削减可编配的公屋单位数量。权衡轻重下，政府须先照顾基层家庭迫切的居住需要。

政府于1998年首推租者置其屋计划，让指定公共屋邨租户可以低廉价钱购置其租住单位。截至去年6月底，本港39条租置屋邨已售出14.2万个单位，货尾单位逾4.2万个。当中23条屋邨的出售率更达8成，部分屋邨如沙田显径邨及马鞍山恒安邨的出售率高达9成，但亦有屋邨如屯门山景邨般销情惨淡，仅售出约4成半。

助公屋户置业只为锦上添花

多年来社会要求政府重推租置计划的声音不绝，政府虽称现阶段未有计划重推，惟于去年宣布加快推售租置屋邨货尾，以满足公屋租户对购置单位的殷切需求。然而，租置单位一天仍未售出，仍有机会收回，重新编配出租予轮候册上的市民。事实上，房委会平均每年透过租户离世、调迁等自然方式收回1,200个未售出的租置单位，以本年度公屋编配估算的2.41万个单位来计，单是从租置屋邨回收的单位已占当中的5%，作用实在不容低估，更遑论近年公屋落成量常有变数，未来数年更将大幅下降，部分落成单位更已被改作绿置居项目出售，回收租置单位对轮候册上市民的重要性不言而喻，政府实无必要加快推售租置货尾。

在公屋资源捉襟见肘之际，冻结已腾空的租置单位的编配以满足其他公屋户的置业需要，道理上难以说通。诚然，现有公屋户的住屋条件或许未臻完美，如年轻一代在长大后未能在高楼价下独觅居所，须续与家人蜗居于面积有限的公屋单位；而子女出身更有机会大增其家庭总入息，导致家庭有机会违反富户政策的要求，部分家庭成员有需要“除名”以削足适履。但这问题关键始在于楼市愈发失去控制，政府实不应以苛刻的公屋政策逼走无力负担私人住宅的租户，反应致力稳定地提供具质素、且可负担的资助出售房屋协助他们置业。但政府却一直无力拓展居屋的供应之余，反倒向出租公屋资源“开刀”，牺牲苦候上楼基层家庭的福祉。

再者，在操作层面上，以“折上折”的方式向现有租置单位租户催售货尾，及以调迁“优惠”吸引无愿购置其居所者腾出单位，均涉及一定程度的不公。首先，政府目前拟向现有租户提供最多市价两折的优惠，不但较过去租置单位售出时的折扣更低，而且更打破现时只有新租户在租约生效两年内购买才能获得折上折的规定，意味现有租户在未来购置其单位将可获更大的优惠，这或对在过去置业的租置业主造成不公。

另外，政府要以调迁优惠加速现有租户自愿迁出，势必对现有调迁政策造成影响。在现时的公屋编配政策中，房委会每年除编配单位予公屋申请者之外，亦会预留一定数目的单位供如邨内调迁、特别调迁、受拆邨影响的提早搬迁计划、及大型维修或改善计划的调迁安排等用途。

以本年度来说，房委会预计用作“各类调迁”的单位已有3,300个，占全年预算2.41万单位的13.7%。但现时政府希望日后每年可回收的租置单位，由1,200个增加至2,000至3,000个，意味撇除1,200个自然回收单位，房委会须额外预留最多1,800个单位作租置租户自愿调迁之用，这势必打击现时因各种原因有需要调迁的家庭。然而他们的“牺牲”，为的只是协助其他公屋户置业。

租置货尾吸引力成疑　管理问题难断尾

不过，除了满足公屋户置业需要外，有意见指加速推售租置货尾只为了解决租置屋邨内管理问题。无疑，因租住及置业两种的业权模式，租置屋邨经常产生复杂的管理问题，如大厦维修在业主立案法团与房署争议不断下难以解决，故有指加速出售租置货尾，让租置屋邨彻底私有化便可根治以上问题。

但问题是，租置单位部分货尾吸引力有限，即使开放予绿表家庭购买或未必容易售出。据房委会的公屋住户调查，目前只有分别18%及16%的租户有意购买居屋及绿置居，数目并不显著，不少分析认为与近年资助出售房屋项目面积愈见细小有关，有论者认为租置货尾的面积较新型居屋、绿置居为大，且部分区位不俗，故对绿表家庭存在一定吸引力。但不能忽略的是，始终有部分租置货尾仍为细小单位，如大埔富善邨内的中型及大单位虽已售出7成，小型单位的出售率却低于5成，加上租置屋邨不少楼龄已高，到底有多少绿表家庭愿意交出现居公屋，以换取一个面积有限、年事已高的单位，始终成疑，可料租置货尾可彻底“沽清”难度不低，遑论租置屋邨可借此解决邨内的复杂业权、管理问题。

助公屋户置业固然有其需要，但绝非急切，在公屋资源有限下，政府必须优先将仅有的资源运用于助最具需要者安居，而非加速推售租置货尾。