【富荣卖800万】炒卖歪风蔓延未补价公屋居屋　政府必须制止

未补价公屋居屋成交再创新高，旺角富荣花园居二市场卖812万元，沙田广源邨公屋绿表价卖430万元。两个数字蕴含两个讯息：一、同类私楼楼价一直领前，资助房屋价格水涨船高。二、不少买家预期楼市继续上升，冒险高位入市。
居住是资助房屋首要目的，政府必须把资助房屋完全与私人市场切割，只容许单位转售给白表、绿表申请者，以杜绝业主投机意欲。

第一个讯息不需多说。买家手上有一笔置业资金，但因为心仪的私楼太贵，所以转移目标至资助房屋市场。那边厢，卖家眼见市况好，敢以高价放售。

第二个讯息值得详述。买家入市有下述三个动机其中之一：

一、长期自住。即使买家无意投机，至少也希望单位能够保值，不会跌价。

二、在自由市场转售。这样，住户就要补地价。就富荣花园个案而言，住户需要在出售前补回约四成的地价，保守估计要三、四百万元。广源邨单位的补地价金额亦至少二、三百万元。若要减少补地价金额，就要等待楼市下跌，绝非买家乐见。

三、再次转售给第二市场买家。住户需要找到付出更高楼价的买家才不会亏蚀。

纵然政府官员也多番提示风险，而物业交易你情我愿，外界难以置喙，不过，我们仍然要问，如何把买卖双方推到如此境地？公屋租置计划，公屋居屋自由市场措施，肯定是始作俑者。在楼市上升之际，业主伺机增值图利。在富荣花园例子，原业主居住五年，单位升值85%；在广源邨例子，原业主居住14年，单位更增值21.5倍，帐面大赚410万元。房委会的转售限制，无阻高价转售。

在民间多番施压后，房委会亡羊补牢，在去年起，延长新建居屋的禁售期，补价后在自由市场出售的时间，由五年增至十年。再者，因为新居屋的折扣率增加，只要楼市不跌，日后补地价的金额将会更多，难于流入自由市场。

但羊牢终究有漏洞。首先，回望过去十年，楼价大涨小回，早期低价补地价的公屋、居屋业主，仍可脱手获利。政府未来几年的公营房屋建屋量甚少，近年建屋进度落后预期，假设经济没有大逆转，资助房屋仍然僧多粥少，有人打赌未来十年价格仍有上升空间，可以理解。第二，房委会没有打击蔓延中的未补价市场炒风。

再者，万一楼市不测，楼价暴泻，住宅沦为负资产，摸顶的买家随时变成楼蟹，还要惶恐不可清还按揭，挑起民怨。

一些房屋政策制订者认为，分割市场会减低单位流转。然而，截至2017年3月底，已补价或无须补价的居屋单位，只占居屋单位总数23%，已补价的公屋单位则只有总数1%。绿表买家购买资助出售单位的数目，近年维持在每年二千余宗，占细价楼比例不高。以上数字显示资助房屋的流转并非普遍。

说到底，政府及房委会要正本清源，弄清公营房屋的用途，是安居而非致富。由是观之，政府应打击所有投机的路径，完全分割资助及私人市场，这包括：一、禁止新建资助房屋在私人市场转售，新业主日后只能卖回单位给房委会，再由房委会按当时普遍市民负担能力出售，从而维持流转；二、长远来说，政府必须设立住宅单位的资本增值税，届时打击不止私楼，还有资助房屋的炒卖，住宅价格才可望回到可负担水平。