居屋“去六合彩化”　一次过卖五年居屋措施可取

房屋政策学者刘国裕提出改变销售居屋方法，推出“预批居屋购买权”，将五年内落成的居屋一次过预先推售，提前满足居屋申请者的需求。
该提议有三大好处，既可锁定市民置业需求，亦可让政府预知实际需求量。预批购买权等同官民立约，是政府重建房屋承诺的契机。

申请居屋比中六合彩更难，既反映需求者众，亦反映供应短缺。申请者抽签失败，就唯有等下一期，或者寻求白居二、私楼。如有足够居屋量应市，市民毋须飘泊楼海，刘国裕的建议值得参考。

刘国裕并非首次提出预批居屋购买权。购买权的概念首先在新加坡实行，他曾于 2013 年向房委会建议，又于 2015 年报章撰文解释，惟房委会没有采纳。建议的核心是，政府一次过推出未来五年的居屋单位量，犹如超远期楼花。预购权的优先顺序，是按申请者的需求、收入划分，再进行抽签，年轻首置客会优先选楼。

新加坡在 2001 年实施预批组屋购买权（Build-to-order）措施，翌年推出首批一手单位。在此之前，市民在获邀拣楼时才知道可选购的组屋的具体地方和售价，而且未能确定完工日期。因为部分单位提早落成，部分买家赶不及储蓄首付，另有买家不满抽中的居屋单位地点不似预期。预批购买权推出后，大体沿用至今。

购买权措施与居屋申请有同有异，同者，申请者由抽签决定申请成败及购买权次序，按次序邀请申请者预订单位。异者，在香港，房委会决定了居屋兴建量和／或动工后才开售；在新加坡，房屋发展局在集齐申请后才按需求兴建单位量。由申请到落成单位，组屋申请者需等候三至五年。

居屋预批购买权有以下三项好处：

一、市民置业需求锁定，安心等候落成

现时居屋的楼花期为24个月。跟现在逐批接受申请的做法相比，一次过推售购买权，可以预早锁定万计有意置业者的意愿。他们可以等待三、五年后单位落成，按着申请期订下的价格筹划工作、家庭和资金。也因为市民已申请预购，他们毋须再四出寻觅自置居所。

二、政府预知需求量，减少错配

那边厢，正如刘国裕所说，假若新制在香港实施，政府不用单靠《长远房屋策略》估算未来五年、十年的房屋需求，政府更手持实际住屋需求数字，可以减少居屋在单位量及单位类型的供需错配。例如，如果大部分申请者大幅超额认购两代、小家庭而非三代同住单位，房委会日后可以增加小单位的供应量，同时利用这些资讯，考虑如何在政策及社区设施，鼓励长幼同住共融，避免日后长者缺乏家人照顾。

三、政府与民立约，不容走数

在政治层面，预购居屋意味着房委会和政府与民立约，在期限内建成单位，兑现承诺。现时政府在《长远房屋策略》罗列未来十年房屋需求，但只是一纸空文，公屋、居屋落成量未曾达标，而且供需差别有增无减。政府要展现承担，就必须保证单位如期落成，并能够跨越任期，不会因为领导人更迭而减少落成量。基于在公营房屋供应屡屡失信，政府应更进一步，万一居屋单位延迟落成，政府需要补偿申请，例如减收差饷、地租。

必须承认，每轮预批居屋购买权，需时三、五年，期间或会遇上经济起伏。不论香港还是新加坡，在亚洲金融风暴期间，居屋、组屋也一度乏人问津。因此，措施能够应付经济周期。首先，在经济逆境时，申请者可以退出申请，惟要放弃订金。（港府可参考新加坡，取消两次放弃拣楼者的申请资格或首置优惠一年，杜绝纯为碰运气的人。）

其次，普罗市民应有能力承担楼价。预批组屋购买权的售价，一定低于二手组屋价格，而且再按组屋地段，设施，单位楼层、大小和类型调节，首置客会有更多资助。回到香港，居屋应持续以负担能力计价，让单位尽量贴近成本价，减轻买家负担，但不宜为首置客提供额外资助，更不可动用强积金上车，以免刺激不必要的置业需求。

当然，居屋措施如何改动，关键仍是要政府广建公营房屋，现时的新建公私营房屋七三比，2022/23 年度只有 1,500 居屋建屋，显然不足。政府既要维持出租为主，出售为辅，在这前提下，抽调更多拨作私楼的土地、楼房，转为资助出售单位，楼价才可符合一般市民的负担能力。随着新市镇规划未来几年上马，政府有大量平整土地。刘国裕指出，政府 1988 至 1997 年及 1998 至 2002 年两个阶段内的公营房屋供应量均达标，证明政府只要有决心，定能履行建屋承诺。