发展商囤积农地过千公顷　土地空置税是解决良方吗？

恒地主席李兆基宣布考虑退休，不同媒体纷纷回顾该地产巨擘的丰功伟业。作为发展商，“四叔”的伟业固然叫人啧啧称奇，但作为社会的一分子，一如其他地产龙头，其投机发展的行为实在有违公众利益。香港缺乏土地建屋，在新界囤积最多农地的恒地难辞其咎。政府须正视发展商于新界肆意囤地的问题。

2015年，恒地主席李兆基高调“捐地”，将旗下元朗马田壆的一幅土地交予保良局兴建青年宿舍，该项目亦于近日正式动土。此举看似甚有大慈善家的风范，但有媒体早戳破幻象，发现恒地曾多次申请将该幅土地改变作低密度发展用途，惟其申请屡次被驳回，不禁教公众猜疑其捐地用心。

发展商将私人土地捐出作社会用途，确实值得鼓励，惟公众所反感的，是发展商多年在新界囤积空置过千公顷土地，浪费贵重的土地资源。若发展商藉捐出“无用”土地即可赢得掌声，实教人难以接受。

发展商囤积大量土地，不少为位于新界的农地。在本港近4,400公顷的农地中，有过千公顷属于香港四大发展商，包括恒基、新鸿基、新世界及长实。地产商自八十年代开始以低价收购新界农地，惟不少一直维持闲置、甚或荒废状态。然而发展商却对其行为毫不忌讳，诸如恒基甚至以其“ 本港拥有最多新界土地之发展商”的身份为傲。

香港土地资源本已珍稀，任何囤积土地行为都会阻碍社会发展，政府理应加以禁止，更何况发展商囤积目的只在居奇，荒废农地多年只待适时发展，以谋取暴利，政府实在没有理由纵容如此行为。但有趣的是，在港囤地不但没有惩罚，囤地者仿佛更似是“受害者”，屡屡声称在制度下“被迫”囤地。地产业界人士时有批评，农地改划成住宅用途的补地价成本过高、而且行政程序复杂，以致不利发展商释出农地资源，故不时要求政府放宽发展农地的门槛。

发展农地之难，地产商自然熟知，惟在囤地没有任何成本的情况下，发展商囤地行为自然变得不受约束，那怕将农地彻底空置，发展商根本无压力急于发展，反而只须静观其变，等待政府释出“善意”，囤地居奇自然水到渠成。

而且，政府一直未敢直接干预发展商囤积农地，只愿旁敲侧击，以“软措施”诱使发展商加快发展旗下农地，仿佛正是承认囤积农地乃制度使然，始终没有正视发展商囤地问题。诸如上届特首梁振英所构思的“补地价仲裁先导计划”，正是有意藉设立独立仲裁庭，以加快农地改划成住宅发展，惟发展商反应极为冷淡。直至现届政府有意以公私合营方式发展新界农地，仍是离不开以合作方式鼓励地产商发展农地，从头到尾也未曾否定过囤地行为。

过去各大发展商猖獗囤地，巩固及扩张其地产帝国的势力，正是由港府一直缺乏一套有效惩治囤积行为的制度所致。事实上，囤地行为阻碍城市发展，不少地方均严正阻止，例如透过设立土地空置税，惩治空置土地作投机的行为。例如南韩首尔，当地政府向任何空置超过两年的土地征收5%的加额物业税，而且税率会按空置年份增加而上升，借此阻止当地房地产的投机行为；另外，内地亦于早年通过《闲置土地处置办法》，向未动工、闲置满一年的土地，按地价收取20%的土地闲置费，以打击国内日益严重的闲置土地问题。

四大地产商都已开始改朝换代，惟所囤积的过千公顷农地仍处于闲置，政府着实须拿出魄力，正视囤地问题。针对地产商正在“晒太阳”的农地储备，单单设立土地空置税并不足够。由于现时政府对新界土地缺乏完善规管，不但部分新界农地的使用在规划上不受监管，甚至对其他受监管农地的执法极为粗疏，导致棕土横行，发展商大可将空置农地用作棕土以求避税。即使退一步说，空置税能迫使发展商加速改划农地作住宅发展，但可以预料，所兴建的都只会是豪宅单位，星斗小民无从受惠。因此，更为直接的方法就是政府动用《收回土地条例》，向地产商悉数购回空置多时的农地，取回发展土地的主导权，并可按社会不同需要发展。

那么香港是否毋须设立土地空置税？非也。禁止任何与房地产有关的投机行为，政府对之设立规限乃是应有之义。政府应尽早研究有关立法，显示社会并不欢迎囤地行为，并且敬告发展商囤积居奇是须付上代价。当然，诚如前言，土地空置税要有效力，政府就要规管新界的土地发展。故此，政府同样须尽早研究详尽的棕土政策，包括彻底调查记绿目前的棕土使用情况，加强对违法用地的执法，以及在未来将“发展审批地区图”的覆盖范围，扩展至新界所有农地，使新界农地能尽数纳入政府规管。