地产商逐少推新楼盘　揭示政府未掌房屋供应主导权　必须还招

为确保房屋供应稳定，政府强调要掌握土地供应权，决心大规模觅地。然而，不论“01观点”抑或其他评论文章均曾指出，土地供应跟房屋供应没有必然关系。过往地产商可藉减慢建楼速度和延迟发售单位控制房屋供应数量，政府应加强规管。政府去年虽然推出一手楼空置税，并规定地产商每次推盘不少于申请预售楼花同意方案单位数目的两成，但未尽彻底。林郑月娥曾言，政府要设立土地储备；而建立土地储备的潜在目的之一，是让政府重掌土地发展的主导权，从而稳定房屋供应。既然如此，政府应该规定当楼花预售申请获批后，单位必须悉数推售，进一步掌握房屋供应的主导权。

控制新楼推盘量　早有先例

事实上，政府曾经动手控制新楼销售量。在1997年3月，时值楼市高峰，地政总署在预售楼花同意书加入条款，订明同意书有效期为六个月，地产商须于限期内把同意书涵盖的住宅单位悉数推售。若要延长限期，则须向署方申请。举例说，某地产商申请预售800单位，获批后就要在半年内推售全部单位。政府称后来楼价大幅回落，地产商尽早发售单位，于1998年5月撤销措施。在这一年多时间，共批出32份同意书，当中有五宗个案获批延长同意书期限。

地政总署设立申请预售楼花同意方案，原意为防止出现“烂尾楼”，在收到地产商申请后，署方审核地产商有否充足的资金和技术完成楼盘的兴建工程，同时确保地产商会向买家披露售楼书内容和预售方式等资讯，完成审核后会批出同意书。

修改规例能配合空置税、完工日期

事后回看，如果政府维持规例，在楼市复苏后，地产商也不可“唧牙膏”推售楼花楼盘，杜绝地产商制造一屋难求的假象。再配合一手楼空置税，政府就可以“前后包抄”，既迫使地产商增加楼花供应量，也不会任由落成单位空置，从而有更大把握估算私楼供应量与速度。

有人认为此改变多此一举，因为地产商可以减低拆细每次申请预售的单位数量，例如由800个降至200个单位，仍可减低出货量。不过，地产商减少当下推售量，那么存量将会上升，一旦未能及时出售楼花，将有更大机会被征空置税。再者，地产商要与市道对赌，因为若果楼市下调时间持续，愈迟开售单位，价格会愈低。

不少地产分析员指出，香港的地产市场由数个地产商垄断，他们可藉调节推售单位的速度，控制楼价，例如在楼价稍为下跌时推迟供应，静待楼价回升时才推售单位，又可延迟动工和申请入伙纸、满意纸的时间。地产商的实际操作可能更为复杂，但是，若以增加房屋供应、重掌主导权的原则观之，为招数加辣，实属必须。就此，政府须为辣招加辣，同时严格把关批地条款内的建筑规约期限，要求建筑工程依时完工，并重罚拖延个案。

紧握房屋主导权　政府责无旁贷

此外，政府必须检视处理同意书的申请时间，避免积存个案。的确，过往地政总署的审批进度飘忽不定，曾有案例可以快至三个月，也有案例长达五年，被地产商批评有楼售不出。署方必须加快审批速度，避免间接收紧供应。

要求政府重推旧例，当发展商在获得预售楼花同意书后，一次过出售所有单位，是补新房策六招不足的必要一步。不论楼市起跌，政府也须牢牢掌握土地及房屋供应主导权。保障港人住屋需求至为重要，在楼市炽热时，政府固然要多推楼房。在楼市转差时，政府也不用急于减少供应，反而可以趁机减轻置业或租金成本，增加买家选择，直至公营房屋占整体房屋大多数才放宽管制，未尝不是好事。