传政府免地价批房协建公屋、居屋　“成本定价”更符市民所需

上个月底，政府推出六项房屋政策新措施，其中两项：一是资助出售房屋售价与市价脱钩；二是改拨九幅私营房屋用地以发展公营房屋。在这九幅改划土地当中，有三幅地皮位于启德。对此，房协主席邬满海曾表示，若资助出售项目与市价脱钩，会为房协带来财政压力；而房协初步评估启德地皮要支付三分一地价，以兴建公屋而言实属天价，房协难以靠日常营运收入收回任何地价支出。不过，特首林郑月娥早前提及，若房协因新房策而出现财政负担问题，政府会一力承担。据了解，特首早前提及的这个“一力承担”安排应会是仿效现时房委会的做法，日后凡拨予房协兴建公营房屋土地，均会免收地价，而资助出售房屋则会收取土地开发成本（相当于项目总成本约三成左右）。

若相关消息属实，政府便向正确的方向迈进了一步。现时，政府与房协的批地安排是资助出售项目收取一半地价，而出租公屋亦要收取三分一地价。而如果政府免收出租公屋地价，无疑为房协省却了一大笔开支，减轻了房协财政上的负担。房协作为一个独立运作、财政自主及“自负盈亏”的非牟利房屋机构，免除了地价的支出，才能更好地提供公营房屋以满足市民住屋需要。以三幅位于启德的改划地皮为例，有消息人士向《香港01》透露，“政府拨予房协位于启德的兴建出租公屋地皮，可免收数以十亿元计地价。”免除了这“数以十亿元计的地价”，房协的财政安排便更为稳健。

同样值得肯定的是，政府拟会免除资助出售项目的一半地价。不过，既然政府能够完全免除出租公屋地价，政府亦应积极考虑一并降低或取消针对资助出售房屋而收取的“土地开发成本”。

回溯港英政府的政策原意，居屋的目的是为协助夹心阶层置业而推出的公营房屋，而当局亦一直强调居屋定价会积极考虑市民的可负担能力。但观乎2018年推出的新居屋项目，两个位于市区的屋苑——长沙湾凯乐苑和启德启朗苑的售价皆逾9,000元一呎，最贵单位更达630万。若以本港家庭入息中位数计算，一个家庭需要19年不吃不喝才能负担得起启朗苑的“楼王”。对于普通家庭而言，今日的居屋售价堪称“天价”。

为了抑制新居屋售价，新房策将居屋定价与市价脱钩，由市价7折降至52折出售，这或许会短暂压抑居屋楼价，但“01观点”早前经已指出，长远而言，要让更多人可以负担居屋售价，政府应彻底革新居屋定价安排，从“市价加折扣率”改为“建筑成本作基准”的定价方式。“01观点”根据2017年的立法会资料推算，同时参考《全球楼价负担能力调查》，结果显示，以成本计价的居屋售价大概等同于澳大利亚布里斯班和美国迈亚密，排名仍位于全球最难负担前20名。

政府应考虑进一步降低或减免“土地开发成本”，如此，居屋定价便可以继续降低，为符合资格的申请者提供更加可负担的居所。但更重要的是，政府应从更根本的居屋定价机制入手，将“市价加折扣率”改为“建筑成本作基准”的定价方式，让社会各阶层的住屋权得到保障，让市民真正安居乐业。当然，以成本定价的前提是收紧居屋转售限制，甚至，将居屋与私楼市场完全切割亦未尝不可。说到底，居屋并非商品，禁止居屋在私人市场流通，居屋才不会沦为投机炒买的商品。房子是用来住的，而不是用来炒的，道理就是这么简单。