全球楼市转势又如何　续用辣招增投资成本　确保自住主导

踏入下半年，香港楼市似乎顺应全球楼市转势，物业成交价不再破顶。近日社会热论东涌东堤湾畔单位成交个案，业主持货三年，非但没有乘着楼市升浪赚钱，还被买家劈价五百万，帐面输12万元离场。地产界人士纷纷要求政府减辣，政府指辣招有助调控楼市，无意更改。
不论是期望楼市重拾升轨，还是期望刺激交投，减辣只是延续住宅单位的商品买卖性质，没有还原住宅作自住用途。私人楼价早已脱离市民负担能力，辣招非但不可减，更应恒常化，增加政府用于公营房屋的资源，并持续确保私楼市场稳健发展。

政府从2012年推出辣招起，社会争议不断，反对者指摘政府干预楼市，批评辣招无阻楼价飙升，单位供应减少又阻碍市场流转，云云。当香港和全球楼市从高峰回调，地产界人士急不及待要求政府减辣，无疑自打嘴巴。

《信报》11月15日的社评题为〈从全球楼市转势看港辣招存废〉，劝读者无谓心存幻想。社评认为既然辣招无助遏抑楼价，减辣又无助楼市调头回升，政府不如按兵不动，贸然减辣只会扰乱市况。社评建言，当环球楼市退热，由卖家主导转到买家主导，政府应检讨辣招原意，能否有效应对新形势。

担忧楼市起落　皆因房屋沦炒卖工具

政府和坊间皆误解辣招的功能，认为辣招充其量是短暂措施，旨在打击炒家。《信报》社评认为海外资金追求回报，力量已是各地政府难以阻止，辣招只是“游资四窜推高楼价的副产品”征税只能把需求从一个城市推向另一个城市，并无真正打击楼市之效。相反，今天楼房的盈利能力逊于债券等工具，加上各地收紧按揭和资金流动，才是楼市回调的主因。

不能否认，资金轻易进出香港，左右楼市，境外投资者透过物业增值财富，本地人也分一杯羹。赚钱没有问题，但当房屋的投资功能，取代了住用、提供安全居住环境的功能，政府就必须干预。港府几年来大征印花税，成功阻截了一群短炒客，增加投资者的交易成本。

问题是，本地人仍然呻苦，要么做楼奴，要么做无壳蜗牛。究其根本，是公营房屋供应短缺，市民在私人市场累积坚实的需求，推高楼价。再者，不少业主在低价时置业，即使今天卖楼、换楼要缴税，仍能赚钱；若不卖楼，放租回报也相当可观。

一地政府难控游资，不代表撒手不管。要设法令市民安居，政府必须广建公营房屋，以出租房屋为主，资助出售单位为辅。在资助房屋方面，必须限制转售条件，以免日后流入私人市场。盛传房委会修改章则，明年起出售的资助房屋单位，私人市场禁售期由五年增至十年，首两年转售给居二市场的价钱不能高于买入价，做法可取，但未够彻底。房委会应该全面禁止新落成单位转售至私人市场，全面分割自用及商品市场，杜绝买家残存扭曲保障性房屋用途，用以投机置业致富的想法。

重订辣招功能　不谈不谈还须谈

然而，按现时建屋进度，随时要二、三十年，公营房屋才见充裕。政府必须介入私楼市场，确保市民可以负担私楼楼价和租金。因此，社会不应避谈辣招，政府更应主动重订辣招功能：辣招不再是短期、因时制宜的措施，而是恒常措施。

恒常化辣招的意义，是敬告投资者和勉强有力上车的市民，别再心存侥幸，打消减辣、除辣可以刺激交投、售楼图大利的念头。业主如要高价售楼，就要预备承担高昂的交易费用。辣招的收入，应该拨作兴建公营房屋，增加财源。

如今公营房屋短缺，港人要在私楼觅居所。因此，辣招必须长期实施，打击投资炒卖意欲，确保一般人能够负担楼价。政府是时候要改变迷信自由市场的观念，减低楼市风浪，保障广大市民的住屋需要。