【楼市新辣招】分析指楼价难大跌　细价楼买家最受影响

特区政府今日﹙11月4日﹚宣布楼市加辣新招数，本港永久居民买入第二层楼，不论楼价，住宅物业买卖印花税划一上调至15%，措施适用于个人或公司买家，11月5日生效。与2013年2月宣布的双倍印花税一样，首次置业或换楼﹙如符合条件，可获退回多付的印花税﹚的港人将获得豁免。

细价楼税率升幅较豪宅大

今次措施，为特首梁振英上任以来第三度推出的楼市辣招。利嘉阁地产研究部主管陈海潮预料，措施短期内的冲击都“几大”，对中、小型物业影响最深，“原本的DSD﹙双倍印花税﹚，中、细价楼买家畀开较低税率﹙印花税﹚，现在划一调升到15%，调整幅度远较豪宅买家高。”2013年2月公布的DSD，楼价600万或以下，住宅印花税税率介乎1.5%至6%，而楼价600万以上，税率则介乎7.5%至8.5%，现在划一征收15%税项。

以400万楼为例，原本的DSD税率为4.5%，印花税为18万元，但在新生效的税率之下，即时升至60万元，换言之买家须要额外多缴42万元。

陈海潮指，市场需要一段时间消化辣招消息，料未来一、两个月物业成交量会急跌3至4成，惟年内楼价只会轻微下跌5%，抵销今年至今的升幅，“短期内买家的入市意欲会减低，由于少了人入市，心急的业主或者会割价求售，对楼价造成一定压力”但他不认为楼价会因此大跌，“市场还有许多资金，想入市的投资者亦大有人在，心理影响是有的，但无损刚性需求。”

过去两次辣招成效一般

自特首梁振英上任以来，分别于2012年10月及2013年2月推出两次楼市辣招，但都没有直接管制楼价，只是透过上调楼宇买卖印花税率等措施来增加投资者的交易成本，希望以此压抑需求。综合而言，政府打击海外、投机及投资需求的招数不外乎3招，即特别印花税﹙SSD﹚向短炒客收税，买家印花税﹙BSD﹚增加海外买家的交易成本，以及双倍印花税﹙DSD﹚加重买入多一个物业的成本。

政府期望“辣招”能防范楼市风险进一步恶化，但纵观两次出招成效一般。根据中原城市领先指数﹙CCL﹚，2012年10月辣招出台后6个月，本港物业成交量一度萎缩近七成，但楼价没有明显回落。至于2013年2月的一次，CCL虽然由2013年首季的123.01跌至2014年首季的118.82，但后来楼价慢慢收复了失地，一直屡创新高，资金更大量涌向小型住宅，眼下细价楼动辄也要4、5百万元。“政府出招，对投资需求有抑压，但经济好，温和通胀及低息环境下，无影响到用家的意欲，楼价始终向上。”香港置业行政总裁李志成解释。

CCL最新报143.68点，较2015年9月高位，仅相差约半成，亦与历史高位﹙146.92点﹚咫尺之遥！