【楼市新辣招】上任4年楼价累升近4成　梁政府被迫再出招压市

特首梁振英经常强调，房屋政策是本届政府施政的重中之重；早前楼价从年初高位回落3成后，他曾表示已取得“迎难而上的初步成果”。
言犹在耳，近期楼价再次飙升，再次挑战历史新高。面对楼市市况回后炽热，梁振英政府如今再度出招，全面提高买卖住宅印花税至交易额15%。
梁振英上任4年以来使出“洪荒之力”增加土地和一手楼供应，但楼价依然持续上升。究竟4年来本港房屋政策，能否帮助港人一圆置业梦？
立法会议员姚松炎认为，措施反映“政府承认过往嘅辣招无效”；前长策会成员王坤批评新措施只属“交差”，无助解决楼价高企。

处理房屋问题是本届特区政府施政的重中之重。

楼市再升温　政府加辣冀降温

供款负担比率再度上升，政府最新公布第3季的比率为59%，按季升3个百分点，是自去年末连续3季下跌后首见反弹。特首梁振英今日（4日）会同财金官员宣布新一轮辣招，将于明日（5日）起提高买卖住宅的印花税至交易额的15%。

特首梁振英在4年任期内，一直标榜房屋为其施政主轴，一直强调要努力加大住宅及土地供应、又在2014年公布《长远房屋策略》，希望能助市民置业。可是过去4年楼价持续上升。

过去4年，楼市升幅远超加薪幅度

分析差饷物业估价署的私人住宅售价指数，2012年7月梁振英政府上场，当季指数为210.5点；不过2015年第3季楼价指数创出回归以来新高达306.4点，比梁上任时上升45.6%。

指数及后一度回落，但今年第2季再次反弹，最新第3季楼价指数为289.2点，直迫历史高峰。不少地产界人士均预计楼价仍有上升空间，甚至再创楼价新高。

过去四年，在土地和房屋问题，我们是做出成绩出来的。这些工作不容易。

增加土地供应等于楼价下跌？

政府一直将楼价高企问题归咎于土地供应不足，所以千方百计觅地建屋，又订出高于往年的住宅落成量指标。去年楼价开始回落时，特首梁振英曾发表题为《迎难而上的初步成果》的网志，文中将跌市归功于政府，又曾多次声称已在房屋土地问题上做出成绩。

另外，陈永杰又表示单单增加住宅供应对压抑楼价难以完全凑效，增加房屋供应作用极其量只能提升买家的信心，令他们无须急于入市，因短期内仍然有大量供应，但有供应并不代表售价低，因一来政府不会贱价卖地、建屋成本未有降低，二来发展商在商言商亦必然不会“平价出货”。

如果因供应增加，楼价没有持续上升，反而回落一点，价钱一来一回，每个单位便宜了100万元，在未来三四年买这9.3万个单位的香港市民就一共省下930亿元。

不过，根据《长远房屋策略》曾估计，本港未来10年需要18万个私人单位，方可满足港人的住屋要求。假定未来几年有9.3万个单位尽数推售，却仍仅达目标一半。基于尚有半数需求不能满足，理论上楼价并无下调的空间。“便宜100万”甚至“省下930亿元”的说话亦成疑。

潜在供应等同实际供应量？

而且住宅单位供应亦受不同因素影响，潜在供应并不等同实际供应量。如梁振英12年上任后，当年9月政府估算私楼潜在供应量有6.5万个，惟13年至今的一手楼注册宗数仅有不足5.8万宗。两者之间差距逾7,000个单位。

王坤：政府房屋工作“强差人意”

对于政府最新公布的辣招，前长策会成员王坤认为作用有限，属“交差”之举。他解释，推出辣招后近月仍有不少外来资金涌入本港楼市，反映招数作用不大，加上刚性需求强劲，楼价缺乏下调的空间。他认为与其多设限制，不如以行政措施彻底全面杜绝外来需求入市，直言新措施“到喉唔到肺”。

他续称，以往梁振英谈及土地及房屋供应时“讲到天花龙凤”，实际楼价不跌反升、无真正解决港人的住屋需求。另外，政府定出10年房屋供应目标，但过去多年多次作出改动，反映当局公布可供应建屋的数字或“存在水分”，认为政府虽然努力，但做出来的效果只是杯水车薪。