【百亿地王】启德旧跑道入标反应一般　林浩文︰资金回收期长

启德旧跑道第4C区4号商业及酒店地亦于今日中午截标。现场所见，暂收5份标书，长实（1113）独资入标，新地（0016）、信置（0083）等亦有入标。

莱坊高级董事及估价及咨询部主管林浩文表示，入标人数一般，不算踊跃。他指，虽然启德住宅地又创新高，但商业项目投资又是另一回事。发展商在“商业地”的估算及出价上跟“住宅地”截然不同，尤其是在启德新区的跑道上，出价一定比住宅地低很多。

他续称，跑道上的商业地皮投资额大及资金回收期长，政府的“计算”与发展商的“计算”上存在一定落差，尢其在一些不能拆售及大规模的商用地皮上。因发展商会考虑更多项目的未来“现金流”及“出租率”等的因素去计算。经历上次“流标事件”，希望政府今次在计算上可以更“贴市”。

项目发展规模大

另外，林浩文称，有关地皮始终发展规模大及资金回收期长，估计以长线投资及收租为主，入标财团会亦以实力雄厚的发展商为主。估计总发展成本约150至180亿元。这地皮虽拥有全“维港”及“烟花”景，缺点是交通配套不足及区内商业气氛不足。区内人口亦不足以支撑跑道上的大型零售及商业项目。

不过，长线而言，林浩文认为，启德有CBD2效应，这项目已具备相当优势，相信发展商会“各自计数”及“规划用途”。估计项目会有5星级酒店、零售及其他商业配套。

他估计楼面地价每呎约9,500至10,500元﹙约82亿至91亿元。如同区有住宅项目发展商可能在出价上“高少少”。估计长期租金回报率约3%至3.5%。