【01周报社论】“上车难”实为问题表象　首置贷款愈理愈乱

被誉为“居屋之父”的房协主席邬满海于本月卸任，他在接受《香港01》访问时表示，为解决年轻人“上车难”的问题，“值得思考”重推首置贷款。邬满海在房屋政策上影响颇深，其建言有一定的参考价值，惟“上车难”只不过是房屋问题的表象之一，现时香港楼价高企，市民“上车”后仍需面对沉重的供款压力，以及楼市涨跌的风险。而首置贷款也会为楼价进一步提供利好因素。由此看来，在现阶段推出首置贷款，只会治丝益棼，愈理愈乱。社会精英亦必须察识，香港在房屋政策上需要的是一场结构性改革，囿于旧见，以为小修小补就可以解决问题，社会的困局只会无日无之。

置业资助可分为两类，第一类是由政府提供低于市价的自置物业，例如居屋、绿置居、首置上车盘；第二类则是提供优惠息率贷款、置业资助。现时资助房屋已经与市价脱钩，而后者虽然同属政府资助，但是购买的是可以随市价自由浮动的私楼单位，故两者存在本质上的分别。

早于1997年，首任特首董建华便于施政报告中宣布推行首次置业贷款计划，当时香港楼市处于高峰，政府资助市民购买私楼的逻辑很简单：不少市民有置业欲望，但当中一大部分人虽有能力承担按揭供款，却拿不出“首付”。然而，计划正式实施后，香港楼市却盛极而衰，首置也变质为政府“托市”措施的一部分，与协助市民的目标背道而驰。如今楼市不健康的程度，与20年前相比有过之而无不及，面对如此风高浪急的环境，政府理应助市民保持清醒，而非利用政策吸引市民入市，重蹈覆辙。

董建华政府的首次置业贷款计划由房协代表政府推行，1998年正式接受申请，并于2002年结束。此后香港楼市经历沙士低谷后逐步回升，再与市民负担能力脱节，社会上亦再有舆论建议政府重推首置。2008年，时任运输及房屋局局长郑汝桦在书面回复立法会议员提出的相关质询时指出，当初结束“首次置业贷款计划”的原因，是“政府不应该担当贷款机构的角色，影响市民就其负担能力而行使的置业决定”。

首置贷款肯定荒谬楼价　为失控市场火上加油

就政策目标而言，首置贷款主要针对中产阶层，尤其是协助年轻一代纾解居住困局。在目前严格的按揭管控措施下，港人就算有中产收入，也难以“上车”。现时，收入主要来自香港的首次置业者，购买700万港元以下单位的按揭上限为60%，首付即为280万港元。固然，市民购买价格低于600万港元的单位可以申请按揭保险，将按揭成数增加至八至九成，然而，申请者需要缴付十万元计的保费。不少想要成家立室的市民因无力“上车”而延迟婚事，要不就在结婚后各自继续与家人同住，成为“走婚族”。

政府确实应想尽方法协助市民解决房屋问题，但不应该病急乱投医。切勿忘记，“上车难”只不过是房屋问题的表象之一，而上述收紧按揭举措出台的背景，是楼市炽热引起监管当局忧虑。一边调控楼市，一边在楼价高企之际助市民“上车”，不但不能根治问题，反而会带来反效果。

首置贷款必须建基于合理的房屋价格之上，因其作为一项公共政策，不可能、也不应该增加市民购买不合理价格物业的动机。现时的楼价高企是房屋供应不足、政府规管乏力所造成的恶果。政府应做的，是加强规管、增加供应，保障市民的适足住屋权。而推出置业贷款，本质上就是肯定了现时房屋价格的合理性，或吸引市民以不合理价格购入单位；作为一项公共政策，两者同属大谬不然。

此刻推出首置贷款，将进一步为楼市提供利好讯息，为失控的楼市火上加油。政策或会吸引部分市民在楼市浪尖购入单位，这些市民对风险并非懵然不知，而是早已经对政府感到绝望，认为政府无力压抑楼价。须知，早于第二任特首曾荫权即将离任之际，已经有市民批评楼价过高，如今经历两次政府换届，问题仍未有解决，市民难免感到绝望。然而，置业贷款实为下下之策，政府应加大力度压抑楼价、增建公营资助房屋，让市民相信楼价有回到合理水平的一天。

而且，难以缴付首付，只是房屋问题的其中一环，市民在支付首付后，还需背负沉重的供款压力。根据金管局今年六月份住宅按揭统计调查结果，港人的平均还款年期已达320个月，即26.7年。固然邬满海建议思考的首置按揭，主要针对具一定负担能力的年轻人，但是年轻人面对的，不单是楼宇按揭，还有学债、信用卡等债务，一旦他们面对人生的困厄，周转不灵，银行有权追回款项，故此，在供款压力沉重的前提下，推出首置贷款或会令市民陷入债务深渊。

社会领袖莫受“现实”障目　房屋政策仍大有可为

邬满海过去并不支持首置贷款，原因是当时的房屋供应不足；作为房协主席，他不可能不知现时房屋供应仍然严峻。但上一任特首梁振英推出《长远房屋政策》后，公营房屋进度屡屡落后预期，实在令人产生一种无力感。房协、房委会素来只是执行者，而非主事者，难左右政策的大方向。一叶足以障目，也许因为这种无力感、现实的种种局限，邬满海才建议政府“想一想”重推首置的可行性，期望能为水深火热的年轻人带来一点希望。

然而，在房屋政策上，政府仍大有可为。林郑月娥早前推出的新房策，确是走了一小步，但是远远未能根治问题。在觅地上，政府必须大规模填海、全面收回粉岭高尔夫球场、以《收回土地条例》收回地产商手上的农地，一方面向市场释出讯息，政府有决心解决房屋问题，另一方面增加香港的土地供应，保障市民的适足住屋权。

在规管措施方面，政府应该征收二手楼空置税，订立资产增值税，设立租务管制，将“辣招”恒常化，在保障市民住屋权的同时，确保房屋不会沦为炒卖工具。

短期而言，政府可以进一步调整公私营房屋比例，将私楼地转作兴建公营资助房屋。现时社会上有不少人以为调整公私营房屋比例是一场零和游戏，对中产有弊无利。惟这说法忽视了一个基本事实，就是私楼地可以兴建居屋、首置上车盘以至俗称“中产公屋”的乙类出租房屋，相对于高价的私楼，兴建限价房屋对于中产来说更为有利。近日，有传政府有意兴建更多“中产公屋”，这实为市民所乐见，惟政府不应再视之为试验品，而是应将其设定为大规模实施的恒常政策。

房屋问题确实是社会的深层次结构矛盾，但是只要管治者对问题有正确认识，房屋问题并非不可解的结。现时社会上对房屋问题有感者不乏其人，但是能够清楚认识到问题本质者，实在不多。至于有勇气触碰既得利益者的社会领袖，更是几近于无。一众社会精英在探讨房屋问题的同时，亦须深刻自省，他们过去的确在带领社会进步上功不可没，但是香港所需要的是一场结构性的转型，社会领袖不应再囿于旧见，而是要动态地认识香港问题，因时制宜。只有这样，市民才会看见曙光。

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