【新居屋2018．政策分析】一个反智销售安排　抽居屋沦贫富大乱斗

新一期居屋交表今日（4月11日）晚上7时截止，各位难以负担私楼价钱，又想置业的市民，如有意申请又未交表就要尽快。而今期居屋申请宗数，有机会打破2015年时接获约13.5万申请表的最高纪录。
不知各位有意抽居屋的市民有否留意到一个颇为“反智”的现象：由于居屋定价和市价挂勾，随著楼价继续上升，政府只能不断提高申请者的入息限额，以防业主日后供不起。但正正因为限额愈推愈高，令合资格申请居屋的家庭亦愈来愈多，令竞争更加激烈，造成贫富相争的局面。
资助房屋政策，本身就是为了帮助买不了私楼的市民，特别是为中下阶层市民搭建置业阶梯，如今居屋价格因应市价水涨船高，不单开始脱离一般市民的负担水平，更糟的是引入了更多收入较高者一起争夺有限的居屋，渐渐扭曲政策原意。

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两元素厘定入息限额　导致居屋售价与市民负担能力脱节

房委会目前计算居屋入息限额的方式，可分为两大部分：住屋开支和非住屋开支。前者是以房委会按照市价厘定的“参考单位”价格，定出一个家庭的每月供款数目；后者则是以私楼四人家庭租户为准，按照最新的住户开支统计，得出来的非住屋项目支出，再加上此家庭预计需缴付的薪俸税。两大板块相加，得出住户开支总额，再加上5%的备用金，定出最后的入息限额。

或许会有读者觉得上述的计算颇复杂，但简而言之，就是这种定价方式有明显的缺点：“参考单位”的价格会随著私楼价格浮动，但如今私楼楼价升势失控，申请居屋的入息限额就会愈推愈高。例如前年居屋的家庭入息限额为4.9万元，去年为5.2万元，今期就急升至5.7万元，两年之间升了足足8千元。

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无考虑市民实际收入状况　居屋政策持续性成疑

由于整个入息限额的厘定过程，并没有考虑当时香港人的实际收入状况，因此当楼价爆升、与大部分市民收入脱节时，就会出现问题。以今期为例，家庭入息限额最高为5.7万元，而根据政府统计处最新的综合住户统计调查，在去年第4季，本港住户每月入息中位数为2.73万元。另外，本港居于私人永久性房屋者，若只计算从事经济活动者，每月住户入息中位数为4.5万。而居于资助自置居所房屋的住户，入息中位数则为3.32万。

上述数字可以有两种启示。其一是居屋入息限额不断提高之下，根据政府统计，以5.7万元的家庭收入划线，几乎已涵盖香港近七成家庭；其二是家庭入息由4.5万元至5.7万元者，虽然他们收入高于私楼住户中位数，也远高于很多资助房屋住户，至少在理论上较有能力负担私楼供款，但在现行的政策下，他们仍然获得政府的“照顾”，可申请购买出售资助房屋。

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七成家庭有资格住资助房屋？　扩保护网好心做坏事

可是问题正在于，香港现时的公营房屋（包括公屋与资助出售房屋）计划，根本没有打算将全港7成家庭纳入资助房屋保障网。截至2017年，本港的永久性房屋单位共有约275万个，当中只有120.8万个是公营房屋，即4成多，肯定涵盖不到七成多家庭。再加上，政府现时的土地供应以私楼优先，连续数年超额完成，公营却连续数年不达标，所以可以预期未来数年这情况都不会有改善。

这并不是说收入达私楼中位数者就一定要购买私楼，不应购买资助房屋，而是政府“冇咁大个头就唔好戴咁大顶帽”的问题。现实环境是，资助房屋数量严重不足，一众买不起私楼却又不符公屋资格的市民，如果想要安居，就只能依靠资助房屋，政府却无法应付因保障网扩大而增加的需要。而资助房屋政策的定价策略，亦将涵盖愈来愈多市民，表面上好像很动听，但实际上是又是讲就天下无敌，做就无能为力。

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居屋本为帮助中下收入者　如今却成贫富大乱斗

在1970年代，港府在时任总督麦理浩的建屋计划之下，推出居者有其屋计划。在1978年，第一期居屋正式发售，政府的目标是帮助“收入不足以购买私人楼宇的市民”置业，并鼓励有能力的公屋住户购买，以腾出现有的公屋单位予更有需要人士。麦理浩在该年施政报告亦清楚表明，资助房屋就是为中等及中低收入者而设。

这也不是说政策内容完全不能变，而是政府如今连资助房屋计划的初衷也抛诸脑后，又无力控制私楼楼价，就“未学行先学走”，将更多人纳入资助房屋保障网，最后只会扭曲整个居屋政策的生态，令居屋入表沦为贫富大乱斗。大家日后交表之时，又会遇到白表超额认购N倍、中签无望的苦况，然后或许会想到，政府在制定整个销售、订价安排时，到底有没有想清想楚？