西营盘成无街之城？港铁通车后吉舖多达121间，全因士绅化？

如果社区会说话，西营盘这个老人家会说香港开埠前百年的故事：半世纪的海味店、流传已久的鬼古。自2015年地铁通车后，它变成网上的搜寻热话：餐厅、影相地点，再变下去，它都认不出自己。有机构为纪录这老人家转变，出版书籍《舖舖为营》，看它会否一步一步走向士绅化。

社区变成点？

长春社文化古迹资源中心(CACHe)于2015年1月至今年3月，每季定期为西营盘区内街舖进行行业统计。负责撰文的高级项目主任刘天佑（Willis）忆述：“有些2008年、2009年，入来的同事，带导赏团时档主都说‘收购、加租’啦，我们出去吃早餐个间执咗，晏昼去食饭𠮶间又执咗，我们想知社区系咪变紧 ？”

中心决定让数据说故事，究竟变成怎样？

121间吉舖　愈近地铁愈多

地铁通车使百年旧区接通世界，租金也涨如新楼盘般高。Willis坦承他们预计西营盘会变差，“地铁嚟，一定是加租加得好劲。刚通车第一个星期，最夸张可以是同一条街，有三间店舖卖菜的、卖内衣裤的，全部执晒 ，都是开了很多年。” 后来眼镜舖、冲晒舖的店主说“不做啦，开始收购啦！”，西营盘店舖空置率近两成。

本以为列车会载走民生小店，换上一批又一批高档食肆，或承担得起贵租的连锁店，结果拉下一道又一道灰闸。区内共有121间吉舖，而且愈近地铁的街道如第一街，愈多店舖空置。Willis解释，区内楼宇平均43年楼龄，而港铁站对面楼宇楼龄最高，业主都在等“强拍”（发展商只要集齐凡8成以上业权，便可申请强拍，合法逼令余下的业主出售物业）收购重建，宁愿不出租。于是，楼龄愈高，空置率愈高。

（点击下图，细看西营盘）

苏豪区延伸，变士绅化？

这个山城区终归要摘去鲜花，种出大厦，4个新楼盘落成，各个中、小型重建项目亦蓄势待发，其中高街的社区风貌率先改变。街坊忆述，70、80年代的高街是“车房街”，超过20间汽车维修房和五金店。夜深，汽车仍像积木塞满街道，只有车房灯未熄灭，汽车不一定是来先半山区，亦有般咸道。地铁通车那年(2015)，高街82间街舖，有25间是食肆，只剩8间汽车维修，苏豪区好像慢慢延伸到西营盘。夜晚只剩外国人于新开酒吧买醉高呼；周末，外来的文青挤满Café，而不是茶记面档。于是，有人如此下定论－“西营盘士绅化”。

除了冲晒店，没有一个行业消失

“我们预计车房会执得好快，但去到某个位结业潮就停下来，而高街餐厅数量亦有增有减。很多车房是自己买舖，不少老板说年纪大了，所以就卖了，故未必与士绅化有关，我估计是饮食业的利润比车房高。”Willis指到2017年，高街仍有6间车房，餐厅减至23间。整个西营盘如是，728间街舖覆盖92种店舖用途，“原来西营盘仍然多元化，除了冲晒店，没有一个行业完全消失。”

究竟西营盘有没有士绅化？Willis不敢妄下判断，“这是我们数据的局限， 士绅化是说高消费的店舖取代了民生店，但何谓高消费呢？区内茶餐厅一碗牛腩面差不多是要40元 ，而在高街一间新的餐厅，西餐或印度菜，也是卖40至50蚊一个菜，如果用消费定义，两者差不多。”其二是西营盘的连锁店没大幅增加，“高街新开的餐厅，不是很多是连锁店。原来有些店主在中上环住了很多年，因为加租搬过来。他们又算不算是小店呢？其实也是。”

重建楼盘清拆20多幢唐楼杀街舖

没能断定士绅化前，西营盘景色看起来有点灰。街上出现一道道拉下的铁闸，或金碧亮丽的高墙，慢慢成无街舖之城？Ｗillis慨叹店舖类型，从数字上来看没有明显变化，他说：“新楼盘的规划对整个社区的活力、凝聚力影响更为严重。”大型的重建楼盘大概清拆20多幢唐楼，而每幢唐楼都连住数间街舖，新楼落成，最多只有3、4间店舖，最多的缙城峰也只有9间。另外，店舖面积大，所以多为承租能力高的补习社、超级市场。

高墙建成，隔绝墙内、墙外的人，新住客融入不了原社区网络。“新楼盘居民在大厦里享受到全天候的健身设施、康乐活动如游水，甚至有阅读室。不需要同社区有任何交流，与社区网络是断绝的。”Willis忧心一座座高墙从天而降，社区网络会逐点瓦解，“街舖带动街道人流，惟新楼的店铺很少是面向街道的，变成高墙 。街坊就唔行𠮶度啦，人留在街道的时间越少，可以发生沟通，社区网络的机会就越少 。例如星钻在重建的过程清拆了公共空间－余乐里，重建公园，布局有很多围栏屏风、 石屎花槽、人当然可以坐长凳上休息，但做不到任何活动 。”以前的余乐里有印刷店等，店舖会捐献出嚟举办盂兰胜会，不时有人聚集。“现在的公园，你嚟到就希望你是休息和欣赏。”

街舖对社区有几重要？

新楼盘的高墙，和旧唐楼等待重建而空置店舖，转变中的西营盘慢慢成为无街舖之城。街舖对社区连系到底有多重要？“街坊可以担一张凳坐在店舖门口和老板聊天，这个生活模式已经好商场很不一样，如果在商场，你担一张凳就已经被保安驱赶。”商场的管理模式使商场舖怎么也取代不了街舖。

CACHe扎根于西营盘百年建筑12年，Willis也在这老区工作了5年，他想像中未来的西营盘会变得没那么可爱，“一个社区完全不发展才奇怪，重建不能阻止，要有新的活力。但要问更新是为谁？是为留在区内的人，现在把原有的人拆散、搬走，这样的更新等于更新人（换走原区居民）。”按照这种更新模式，“旧区变天”的忧虑似乎不无道理。

长春社文化古迹资源中心 
免费索取《舖舖为营—西营盘街舖经营调查》http://cache.org.hk/blog/SYP_Shops/
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