消委会｜物业管理费200至3700元占业主收入7.4%　五成投诉涉收费

消委会花两年时间就本港住宅物业管理费进行研究，今日（4日）公布报告。其中调查受访业主的部分发现，小业主的管理费每月介乎200至3700元不等，占家庭收入7.4%。随著住宅楼宇日渐老化，预计管理费普遍将持续上升。
是次调查归纳管理费6大问题，分别是业权缺乏透明度、修改不公平公契须全体业主同意、发展商坐拥大量业权、物管公司表现不佳、业主不积极参与物管事宜，及管理费成本近年大幅上涨。
过去11 年，消委会共接获 694 宗与物业管理有关的投诉个案，大约一半与“价格／收费争议”相关，主要涉及份数分配、楼宇某些部分是否公用部分、费用分摊是否公平等问题。
消委会提出8大主要建议，希望能透过增加市场透明度、公平性及效率，鼓励业主积极参与等。

消委会今日发表“创优增值 – 提升香港物业管理费的透明度和管治”的研究，范围包括研究多份文件，检视 249 份公契、2 份法定声明和 50 份售楼说明书（2019年12月至2021年12月），分析30个物业发展项目的销售资料；分析过去11年接获物业管理694宗的投诉；在2020年11月至2021年7月期间，向414个抽样楼宇中的1,103位业主、96个业主组织和 22间物管公司进行调查，当中深入访问20位业主、20个业主组织、2间物管公司、2个专业团体；以及审视澳大利亚、深圳、新加坡、台湾和英国的物管制度。究归纳出本港私人住宅楼宇管理费市场的 6 大问题及提出 8 项建议，以加强保障消费者权益。

管理费平均$1,108　五成半认为合理

市场调查方面，物业管理费介乎每月200港元至3,700港元，平均为每月 1,108 港元或每平方尺 2.7 港元， 平均约占受访业主家庭每月收入的7.4%。被问及管理费是否合理，55.4%受访业主认为合理（当中有26.3%是支付少于家庭月入1%的管理费）；23.4%认为不合理（当中有28.9% 缴付家庭月入10%以上作为管理费)。收费水平受多种因素影响，例如楼龄较新，有设施的收费较高。

管理费主要用于支付“员工薪金及相关费用”，占4成（40.4%）；其他支出费用包括“维修保养”(27.7%)、 “清洁” (10.8%)、 “行政” (9.1%)、 “储蓄基金”( 7.6%) 及“经理人酬金”(4.3%)。此外，有4成的物管公司，按公契所订明之物业总开支的某个百分比作为经理人酬金收取费用。

楼宇管理费水平受到多项因素影响，例如“楼宇单位数目”（93.1%）、“服务性质及范围”（86.9%）、“楼宇状态”（85.2%）及“管理设施” （82.2%）等等。

消委会归纳出物业管理6大问题：

1 业权份数的分配基础缺乏透明度，消委会在过去11年接获694宗物管投诉，大约一半与价格及收费争议。

2 难以获得全体业主同意修改公契的不公平条款，消委会发现，部分发展商拟订的公契可能已不符业主当前利益，引起纠纷和争议，惟修改公契须全体业主一致同意，当业主不关心及无法联络下便无法修改公契。

3 发展商或大业主或管理委员会委员对物业管理事宜的潜在影响，有些住宅发展项目发展商持有大量业权，包括未售出单位业权，从而拥有重大决定权，消委会审视249个发展项目，有5个住宅业主持有业权份数总数不到50%，住宅业主难以筹集足够份额以通过物业管理决议。

4 物管公司的财务风险和服务表现不佳，消委会694宗投诉中有五成涉及价格/收费争议，个别物管更拒绝披露财务和营运信息。

5 业主不积极参与物管事宜，消委会发现有六成业主很少或从不出席大会，78%业主对楼宇管理及法规欠认识。

6 管理费特别是维修成本大幅上涨，有物管指主因是通货膨胀（100%），最低工资上涨（72.4%），和楼宇维修保养（31.6%），有45%业主认为管理费加幅应低于5%，只有12.5%接受一成或以上加幅。

消委会指出，业主有法律责任付数管理费，以便物业管理公司根据大厦公契履行职责，不过，由于本港物业管理费市场独特，业主须集体行动才能影响决策，以及业主和发展商之间的议价能力并不对等；加上业主一般不愿意参与楼宇管理事务，消委会亦不时接获有关物业管理的投诉。

过去11年接694宗　50%涉价格或收费争议

消委会在过去 11 年（2012 至 2022 年），共接获 694 宗与物业管理有关的投诉个案，金额为3.93亿元。大约一半与“价格／收费争议”相关，主要涉及份数分配、楼宇某些部分是否公用部分、费用分摊是否公平等问题。主要涉及“价格／收费争议”（约 50%），包括不当使用所收取的管理费，及不满服务质素（42.7%）。

管理费上涨的主要原因是“通货膨胀”（100%）、“最低工资上涨”（72.4%）和“楼宇维修保养”（31.6%）。 当被问及可接受的管理费加幅，接近一半（45%）受访业主认为应低于 5%，只有12.5%接受一成或以上的加幅。

业权份数总数不到五成　致业主难以通过决议

今次的研究亦翻查多份公契，分析显示在 249 个审视的发展项目中，有 5 个项目的住宅业主持有的业权份数总数不到 50%，导致住宅部分的业主难以筹集足够的份额以通过物业管理的决议。

公契分析进一步发现，在消委会审视的发展项目中，75% 的公契经理人（即公契订明的首个物管公司）与发展商有关连，而 47%的发展项目则集中由排名前 10 名的公契经理人管理。若发展商决定将少于 50% 的业权份数分配给住宅业主，同时委任与其有关连之物管公司为公契经理人，可能会引起潜在利益冲突的担忧。当主要持份者行使影响力干预特定的物业管理决定时，可能会导致没有话事权的住宅业主需要承担更高的费用。

97%的业主不愿加入业主组织

消委会调查发现，不论年龄、教育程度、职业及居住年期，有大约 6 成业主很少或从不出席大会（63%）、就楼宇管理相关事宜发表意见（62.7%）或参与投票（58%）。同时，大部分业主（超过 78%）对楼宇管理及相关法规欠缺认识，或因而致使他们对楼宇管理参与度低。调查进一步发现，超过 97%的业主不愿加入业主组织担任主席或委员，而其主要理由为“没时间”（58.9%）、“没兴趣”（12.2%）、“没意见”（12.2%）和“年龄太大，无法参与”（9.7%）等。

消委会提出八大建议，包括：

1.提高业主分摊物业管理费的透明度
2.提供最新物业管理信息 以增进公众对该行业的了解和知识
3.以公平为原则，通过允许在大多数业主同意的情况下修改公契条款
4.避免因过度参与物业管理决策而产生利益冲突
5.以新科技和智能解决方案提高物业管理服务的效率
6.通过更有效的沟通促进业主积极参与物业管理活动
7.促进早日成立业主立案法团或业主联手解决物业管理问题
8.为达致建筑物的可持续性 – 特别基金要有合理充足的储备以支付预期维修及保养开支

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