焕然懿居二期作试点　市建局推“预防性维修”倡入伙已订保养方案

香港有不少楼宇面对日久失修的问题，市建局行政总监韦志成今日（26日）在网志指，将以“焕然懿居二期”首置项目作为试点，在制订大厦公契阶段时加入条款，要求业主为楼宇制订定期检验及维修保养计划，促使业主从楼宇入伙开始，已制订定期保养计划及财政储备方案，推动楼宇实行“预防性维修”的新模式。
他表示，希望向物业管理公司推广，鼓励更多法团和业主尽早为楼宇建立定期的保养计划和维修财政储备，长远希望为研究应否修订《大厦公契指引》规管业主在楼宇维修保养的责任，积累经验。

社会缺为楼宇安排维修保养的文化

韦志成在网志表示，注意到社会普遍仍欠缺为楼宇适时安排维修保养的文化，以致楼宇失修状况恶化，市建局已按照现行法例，以及参照大型屋苑为楼宇复修储钱的经验，编制适用于私人楼宇的“定期维修保养方案”参考文件，当中包括不同类型的手册、文件范本、工程清单和财务报表指引等，并于今年下半年与物业管理业界和业主分享，协助他们制订楼宇公用地方结构和设施的维修保养计划，并以每10年为一个周期，编制相应财政预算及落实供款安排。

以楼宇外墙为例，韦志成表示，保养手册将清晰列明检验外墙的程序和每项检查的执行细节， 包括每年以目测勘察及每十年以红外线热像仪侦测外墙破损，协助业主掌握大厦外墙状况，并作适时维修，减低楼宇外墙持续损坏以至石屎从高处堕下而引致的公众安全风险。 此外，市建局团队将提供一份工程财务预算范本，预设多项财务公式，协助法团和管理公司因应工程项目估算，评估“特别基金”应维持的结余水平；同时，按照楼宇的单位数目和业权份数，计算每个业户应分担的费用，以及每年的建议供款方案，交予业主商讨落实。

以焕然懿居二期做试点

他又提到，对新建楼宇来说，若屋苑能在入伙时，业主已对“特别基金”作定期供款，以便在楼宇落成后的第10年，筹备首个维修周期的“预防性维修”保养工程，相比起楼宇到30年才一次过处理已出现的破损问题，能够更有效延缓楼宇老化的速度，故将以“焕然懿居二期”首置项目作为试点，在制订大厦公契阶段，加入“预防性维修”元素，当中将列明项目公契经理人的责任，包括在项目落成初期，由市建局聘请工程顾问，为项目制订第一个十年的维修保养计划，让公契经理人依据此计划的工程项目，在维修“特别基金”的供款安排作建议，交予业主大会商讨。

公契亦会提出，业主需要召开业主大会，商议公契经理人所提交的维修计划和供款建议，以便尽早取得共识，落实执行。

韦志成表示，希望透过编制参考文件，向物业管理公司推广，鼓励更多法团和业主尽早为楼宇建立定期的保养计划和维修财政储备，长远希望为研究应否修订《大厦公契指引》规管业主在楼宇维修保养的责任，积累经验。