㓥房租管漏洞｜租客弱势 业主趁空窗先赚尽 欠起始租金或成虚设
立法会今年10月三读通过㓥房租务管制，并在三个月后、即明年一月底开始实施。有关注团体表示，实施㓥房租管是好事，亦是不少团体过往一直争取的措施。不过，他们认为现时仍存在不少漏洞，坦言租管只算“有好过无”，而在实际操作上，有基层甚至“无咩期望”。
有关注团体担心，无论限制加租幅度、受规管范围等，至今仍未全面保障㓥房户，而且至今未有设立“起始租金”，忧虑在一个又一个漏洞交叠之后，最终形同虚设，更直言在这段空窗期中，有㓥房户已“身受其害”，“有啲醒目嘅业主…已经喺租管未实施前，运用紧无起始租金嘅漏洞‘捞一笔’。”
数个基层故事，道出他们一个又一个㓥房故事，面对他们的无奈，政府又能否显现魄力，直正解决㓥房住户的忧虑，将他们在徬徨无助的黑暗中拉回来。
（㓥房租管漏洞系列之五）
加租10%幅度太高
㓥房租管将限制加租幅度，日后实施后，在完成首两年租期后，业主续租时可加租一次，当中加幅不可超出差估署的私人住宅租金指数的百分率变化，并设10%“封顶”机制。
葵涌㓥房居民大联盟成员吴堃廉认为，加租幅度不合理，“10%其实都几贵，5000蚊（租金）已经可以加500蚊。”观塘㓥房居民关注组组织者陈颖彤同样说，10%加租幅度太高，故租金管制上帮助不算太大，“其实10%，已经系街坊平时比人加租嘅幅度。”
无起始租金 有业主透露起租会先“加租”
加租幅度受管制，不过坊间一直要求的起始租金，至今仍未纳入租管范围内。运输及房屋局局长陈帆早前曾表明，现时尚未掌握㓥房市场的租金数据，故当下设起始租金并不可行。
吴堃廉担心，若无起始租金，业主会从灰色地带中牟利，即使实施租管后，亦难以规管租金贵的问题。陈颖彤亦表示，无起始租金是“最大漏洞”，变相业主起租时，已可以先“加租”，“就算管咗加租幅度都无用。”
吴堃廉举例指，已有业主向租客“承认”，因日后加租幅度受限制，故会先调高租金，加上现时尚未实施租管，于这段空窗期内，业主已率先加租，“有啲醒目啲嘅业主…已经喺租管未实施前，运用紧无起始租金嘅漏洞‘捞一笔。’
寮屋不受保障 社工：实际上更有需要
根据㓥房租管条例，即使日后实施后，有部份㓥房种类仍不受管制，例如寮屋、无建筑物图则的屋宇等。
吴堃廉说，明白在操作上，这些类型的单位难以规管，而数目亦未必如主流㓥房多，但实际而言，这类型的㓥房一般较偏远、租金较便宜，故租住这些类型的㓥房户，其负担能力会更低，故更有需要，“租住得寮屋㓥房，或者偏远地区嘅猪栏、村屋㓥房，其实佢哋嘅经济能力，会比一般㓥房户更差。”
吴表示，在未有㓥房租管前，租户经常处于“弱势”，当单位有设施破损或故障时，业主未必愿意维修单位设施，往往要视乎他是否“好业主”、会否愿意负责任，“好彩嘅，可能会遇到好业主，但大部份业主做得㓥房…都可能只想赚多啲。”他说，过去没有法例限制，不少业主只想“悭得就悭”，租户要自行维修。
虽然日后㓥房租管实施后，或可进一步保障租户，但他说，日后将会有一群不受管制的㓥房户，而他们的影响可能更大。他举例说，当遇上打风落雨等，过去有寮屋㓥房户的屋顶被吹走，亦有人的厕所被吹烂等，但不少业主不愿负责，租户只能自费维修，故认为日后政府检讨租管时，可涵盖这些“被忽视的一群”。
关注基层住屋联席成员钟惠贤亦认为，若政府继续对寮屋、村屋㓥房的惨房视而不见，拒绝堵塞漏洞，担心日后业主为规避法例监管，转投这些市场，令新界㓥房不断扩大，基层的住屋悲歌只会更响亮。
旧租约不受保 有业主趁机签订长租约
陈颖彤亦指，租管的另一个漏洞，是旧租约不会受保障。吴堃廉说，有㓥房户已透露，业主一向没有签租约，但现时趁空窗期先签约，甚至听闻有业主最近与租户先签订4年租约，故日后即使租管落实后，他们亦不受管制。
未见标准租约、执法指引 忧形同虚设
㓥房租务管制研究工作小组早前向政府报告时，曾建议制订载有强制性条款的标准租约，当中租期固定为两年，期内租金不得上调等。
不过，陈颖彤又指，法例虽然即将实施，但现时未见有详细资料，例如官方“标准租约”的样本、部门执法指引等，“一月已经要开始…到底推行会系点？我哋无人知。”她担心若无足够的投诉机制，最终只会形同虚设。
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钟惠贤亦批评，负责执法的差饷物业估价署如何执法、有何权力、执法程序和力度等，一直是政府未解的问题，“如果执法方面唔能够严厉执法嘅话，条例就好似纸老虎咁，因为譬如滥收水电𠮶啲，如果冇人执法，其实咪同𠵱家现况一样啰，啲街坊都系敢怒不敢言”，即使租户挺身而出举报业主恶行，差估署是否有权力作出裁决，还是只会指示租户入禀小额钱债审裁处追讨，后者需时极长，届时已租约期满，根本无助解决问题。
另外，现时条例“放生”大业主架空二房东，赶走租客，惟不少业主将单交予中介管理，二房东向大业主租借㓥房再放租赚差价，政府仅呼吁作为弱势的租客向大业主租房，惟在查册一再被收紧下，谁能保证签约的一定是大业主？迫迁的个案日后只会卷土重来。
钟惠贤又指，㓥房租管亦无订明业主的维修责任，明言这只是“义务”，慨叹条例生效后，弱势的㓥房户水深火热的住屋环境难以有改善，不论是租户还是关注团体都不敢抱有期望。
她慨叹，距离㓥房租管生效仅余大半个月，政府早前外判、推责推广条例的社工队，细节迟迟未有，不单是租户，连业主也徬徨不安，担心会误堕法网。她向政府提出4大建议，包括尽快冻结起始租金、堵塞寮屋、村屋㓥房和空降的大业主迫迁的漏洞、在条例生效半年后设检讨期，以及说明执法程序并加强推广。