【林郑新房策】空置税打囤积加快私楼推售？　地产商“顶唔蒲”？

特首林郑月娥今日（29日）公布一系列应付楼市新措施，其中一招是对空置一年的一手私楼征空置税。按照一般大众理解，空置税是因为个别地产商囤积居奇，影响楼宇供应以赚到尽，所以要开征税项增加空置成本，迫使他们加快推售楼盘，满足市民买楼需要，也透过增加供应避免楼价升得过快。
据运房局数字，现时本港一手“货尾”单位有约9,000个，不过空置税能挤出多少供应量却成疑问。其实纵观现时楼市生态，现时大型发展商、大型私楼新盘，空置囤积的诱因未至于太大，受空置税影响较大的，主要是真．豪宅楼盘。但即使影响有限，早已明白“会哭的小孩有奶吃”的地产商，自然倾向“假戏真做”，力陈空置税冲击大不利营商云云。

恢复定期卖地后　私楼土地供应改善

空置税的制定，主要是针对地产商囤积的问题。过往地产商大量囤积空置单位待价而沽，其中一个很重要的因素，就是土地供应不足，市场缺乏“面粉”、“面包”卖一个少一个，导致地产商要用有限的单位，赚取更大的利润。

对此，要说到2002年，政府为推高当时在谷底的楼市，公布“孙九招”取消定期卖地，以勾地方式将土地供应主导权交给地产商，有关政策一直被指是楼价升不停的主因之一。因在限米煮限饭之下，地产商为确保利润，只能限制销售量，待价而沽。

不过在2013年，政府宣布取消勾地安排，恢复定期卖地，加上梁振英上任特首之后，土地供应全面向地产商倾斜，优先满足私楼需求，私楼土地供应回到相对充裕的状态，近几年卖地所提供的单位数，每年也超出两万伙，也超出政府的原先目标。

大地产商土地供应弹性大　政府补地价“松手”

而且，政府现时对农地转住宅的补地价安排，亦相对“松手”，务求加快推地。正如《香港01》早前报道，地政总署目前的补价标准，是以当时市价为准，所以最后发展商隔几年建完楼推售后，获利往往高于政府所订定的20%标准，政府对补价问题也不会“企硬”，容让补价偏低。

其中一个明显例子，就如新鸿基地产去年与政府就马鞍山西沙公路超大型住宅项目达成补地价协议，金额159亿元，但每呎楼面地价仅3,195元，被指偏低。冠域商业及经济研究中心主任关焯照分析指，这反映政府十分“渴地”，只要价格不低得离谱，也尽快增加私楼土地供应。

因此，对于大型发展商而言，近年用于投地、补地价的资金需求确有所增加，大量囤积一手新盘亦会“责死”资金，并不划算。特别是近年一手新盘有价有市，即使挤牙膏式推盘，少量加推、不断加价，亦不愁没准买家承接，大型新盘推出后大多可“清袋”卖光。大型地产商亦较倾向出货，而非囤积，务求货如轮转，确保现金流畅顺，然后再把更多资金拿去投新地皮建新楼，对他们更为有利。

虽然，部分投地实力较有限、农地储备亦不多的中小型发展商，在推盘上或会比大型发展商较不积极，可能会将手上存货“慢慢卖”，以免太快卖清存货令生意青黄不接，客观上或造成“囤积”现象。

惟大型地产商在本港一手楼盘供应占据主导地位。根据中原地产的统计（下表），由2016年起到今年5月，有72个三百单位以上的一手楼新盘推出，涉及39,524个单位，其中单单五大地产商（恒基、新鸿基、新世界、长实及信和）就占了21,310个单位，即约54%。

如果占市场主导地位的大发展商，囤积一手单位的诱因亦不大，意味空置税对挤出供应的作用，其实亦相对有限。只要地产商在取得入伙纸后的一年限期内卖楼，亦很可能不会跌入空置税的税网。

贵价豪宅空置较多　但放出市面你买唔买到？

相对之下，有一类住宅的空置情况会比较明显，就是要价动辄数以千万计甚至“亿亿声”的真．豪宅，或特色单位等。因为真．豪宅的客源相对狭窄，推售时不会像平常楼盘那么“墟冚”，游戏玩法与一般私人住宅不同，真有“待价而沽”的现实需要。

比较经典的例子，就如西九龙的皇牌楼盘、港铁九龙站住宅项目“君临天下”。楼盘在2003年7月落成、翌年1月开售，单位有1,122个，但恒隆地产卖得相当慢，至2007年中只售出246个单位，直到去年3月才售出最后一伙，前前后后十多年。

然而这类住宅，已经不是一般市民所能购买，“空置”的性质也完全不同。“君临天下”最后一伙单位的成交价约1.183亿元，实用呎价逾6.5万元。就算空置税能迫使持有这类单位的发展商更著紧加快卖楼，试问又是否帮到一般市民解决居住问题？

物业升值可盖过税项损失

退一万步说，即使真的对这些豪宅开征空置税，能否将其迫出市面也是一个疑问。按照差饷及物业估价署的数字，今年5月私人住宅的售价指数为382.6，比去年同期升约13%，其中D及E类（面积100方米/1076方呎或以上）的豪宅单位的同比升幅也近10%。

而空置税的开征，将是按应课差饷租值的200%，即大约是楼价的4至5%，每年的楼价升幅足以消化空置税，地产商只是赚少一点而已。更何况，地产商亦有机会以出售转出租等方式规避，整项空置税政策的实质成效，其实相当存疑。

但即使如此，地产商近日对空置税不是炮轰就是叫苦，甚至有地产商声言“有啲发展商系顶唔蒲，蚀本执笠影响仲大”。无他，过往商界“一哭二闹”，政府往往就急于安抚，撤强积金对冲，政府在商界压力下不断加码以公帑补贴，正是一例，换作是你，“假戏真做”只是常识吧！