【政策分析】永续粉岭高尔夫球场　魔鬼细节尽在“不祥13”

民政事务处前日（3月20日）发表私人游乐用地契约检讨报告，并展开咨询，但由于无法回应社会各界对于收回粉岭高尔夫球场建屋的强烈诉求，被批偏帮富人，为永续高球场铺路。
在西方文化中，“13”是一个不祥数字。常言道“魔鬼在细节中”，凑巧地，今次政府公布的咨询文件简报之中，最为可怕的细节，也正正是出在第13页。该页提到，政府的跨部门工作小组对于日后私人体育会持有的私人游乐场契约用地，提出了两大建议，《香港01》以下将揪出细节中的两只魔鬼。

魔鬼细节一：

向私人体育会征收“十足市值地价的三分之一”

所谓的“十足市值”，其实本身就是一个极度取巧的语言伪术。因为市值的厘定方式，其实因应不同的土地用途，也可以得出南辕北辙的结果。要是当私人会所计算、当成农地来计算、和当成写字楼用地计算，或是当成住宅区计算，得出来的结果就大相径庭。

举例而言，《香港01》前日访问第一太平戴维斯估值及专业顾问服务董事总经理陈超国，若以较保守的回报率百分之三为计算，粉岭高球场十足市值租金约为每年5.5亿元，三分之一即1.81亿元，换算之下即每月呎租约为8毫子。

但如果以住宅计算，就是另一个世界。据政府统计处数字推算，目前㓥房每月呎租中位数约为41.8元。即租一个相当于荃湾面积的地方，价钱仅仅是㓥房租金的“零头”。若计算粉岭区内住宅，根据美联物业的数字，粉岭中心租盘于2月的成交呎租介乎25元至36元、粉岭名都则介乎30元至44元，远比高球场贵。至于极端一点，部分香港知名甲级商厦，每月呎租更动辄超过200元。

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因此，整个“市值”的定义，本身就十分模糊，不同的类型就有不同的“玩法”。只不过今次咨询文件，有意无意引导公众思考高球场地皮只是一处“私人会所”，所谓的市值也只是以会所用地衡量，淡化了这幅珍贵土地可以发展成新市镇的巨大潜力，令讨论失焦。

要是政府收回高球场发展，这幅超过170公顷、面积相当于荃湾区的土地，可以兴建大量出租公屋，部分用地也可以兴建私人住宅，以至商场、写字楼等商业设施。在2013年，政府将一幅属高尔夫球场旧苗圃的1.5公顷土地拍卖，当时恒基以约29亿元投得。如果全面发展高球场，建成一个人口十万以上的新市镇，这幅超过170公顷的巨型地皮，真正的“十足市值地价的三分之一”又应该是多少？ 

魔鬼细节二：

如个别私人体育会不愿意或没能力缴交减免地价，可考虑调整其定位及会员制度等，若能令政府信纳其营运转为“半公共”性质，政府可考虑当其契约期满时，采取为社区组织而设的新安排，批出特殊用途契约和征收象征式地价

明白了吗？即使是所谓的“十足市值地价的三分之一”，是以语言艺术掩饰“明益”富豪打波的事实，其实政府还是为私人体育会留了更“笋”的后路。要是他们“认为”自己交不了所谓的“市值三分一”地价，还可以考虑转为“半公共”性质，就可以扮作服务社会大众的社区组织一样，继续享受象征式地价和每次续约15年的待遇。

那么，如何才算是“半公共”？据该份咨询文件所言，是非牟利、收取低廉费用、会员人数大多不设上限。而私人体育会过往被批评得最厉害的其中一点，就是对外开放时间不足以及欠缺透明度，只让少数人享用，达不到推广体育的效果。早于2012年，申诉专员公署的调查报告就批评过此事。事后各体育会包括香港高尔夫球会，也被迫增加开放时数。

但问题就在于，这些私人体育会的营运本身缺乏监管，问题多多。民政事务局局长刘江华曾表示，粉岭高球场2017年举行约12万场高球运动，“非会员”占约5万场，占总使用量逾40%。《香港01》早前翻查香港高球会2016年年报，发现“非会员”原来包括会员亲友和高球体育会会员，因此数字可能有“水分”。

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其他媒体也相继爆出各式各样的营运问题，例如《有线电视》的跟进报道就指出，如果一年打12万场比赛，相当于每日平均有近330场球局，不合常理。细查之下发现，原来球局场数是以使用者人数计算，即一球局如有4人参加，则计作4场球局，数字具极大的取巧成分。

若不是粉岭高球场近期成为争议焦点，各界争相调查，问题恐怕就此石沉大海。在这些老问题仍未解决之前，再以所谓的“半公共”化作为进一步减免租金的借口，又如何服众？因此，本身收取所谓的市值三分一地价，已经是不合理地厚待私人体育会。而政府更要在未能解决现存监管问题之下，留下这条大有钻空子空间的后路给私人体育会，足见现届政府对富豪的“关爱”之心溢于言表。只可惜现时香港的21万个㓥房户，就得不到政府这份关怀了。

未能聚焦讨论高球场建屋价值　政府还是“老问题”

民政事务局本身主理体育，重视体育场地本属无可厚非，但今次推出的咨询文件，显示政府最高层仍然对市民的蜗居之苦和富豪的挥杆之乐，到底孰轻孰重全无缓急先后的判断，未能重视建屋的迫切性。

再加上，香港根本不是没有其他高球场，除深水湾等地都有高球场可用、甚至可到香港境外打球之外，滘西洲的公众高球场仍有进一步扩展的空间，富豪要挥杆又或要发展高球运动，香港仍有条件。在今日土地资源短缺之下，富人占有一整个荃湾面积的官地挥杆玩乐，本身就是绝不合理，发展粉岭高球场应是凌驾性的公众利益。