【地政卖大包】九人拍板超笋补地价　西沙路项目料劲赚350亿

《香港01》报道，过往10个大型补地价私楼项目，发展商赚得盆满钵满，所获利润远超政府订下的指标，惟库房却无相应受惠，坐失472亿元公帑。
最新一宗补地价个案，是新鸿基地产上月获批以159亿元补地价，将西沙路农地改建成巨型住宅项目；学者估计，新地可劲赚350至400亿元，认为补地价金额偏低。
记者翻查文件和多番追问地政总署，进一步发现审批补地价的过程，一直缺乏监督。过百亿元的补地价，原来只由副署长领导的9人小组拍板，地政署长仅事后获知会。

《香港01》周一（18日）报道，过去10年共10个补地价住宅项目，发展商获的利润比率由29%至105%，大幅偏离地政总署的20%利润比率指标；若将发展商赚得的“超额利润”纳入补地价，估计库房可进帐472亿元，相当于广深港高铁香港段逾半造价。

新地西沙路项目　官商拉锯7年　公众蒙在鼓里

新地上月与地政总署，就西沙路项目补地价达成共识，金额创下单一项目补地价的最高纪录。地政总署回复《香港01》时透露，原来新地由2010年起，多次就署方评估的补地价提出上诉；双方最终于今年3月就159亿元的方案达成协议。

然而，翻查地政总署的相关公布，只载有协议签立日期、相关地段编号、面积、土地用途，补地价金额等资料；磋商补地价过程中，发展商的上诉次数、理据，署方和发展商的出价等等一概欠奉。

地政9人估价会议拍板补地价

 翻查地政总署作业备考，政府评估补地价的程序，始于发展商向分区地政处提交申请。分区地政处接获申请后，会咨询决策局及部门，然后草拟临时基本条款，但不包括补地价金额。

发展商接受基本条款后，分区地政处便会着手评估补地价，并交予地政总署总部的估价组审批。如果补地价涉及1.5亿元或以上，个案会交予估价会议审批，然后发还予发展商考虑接受。一般而言，估价会议有9名成员，由地政总署副署长（专业事务）担任主席，成员包括一名助理署长、一名总产业测量师、五名高级产业测量师及负责相关个案的产业测量师。

若发展商拒绝接受补地价金额，可向上诉申请专责组提出上诉，该专责组就发展商提交的上诉拟定估值报告，与发展商多次交换意见，并邀请发展商出席审议上诉个案的估价会议。发展商可直接向会议成员表述上诉理据，待发展商离席后，估价会议就个案讨论，并向发展商书面批出修订后的补地价金额。

地署：发展局不参与评估

 地政总署回复《香港01》时表明，评估土地价值及补地价是地政总署的专业职务，发展局不会参与。 换言之，审批逾百亿元的补地价协议，无论上诉与否，均只交由地政总署的9人小组负责，过程不受政策局监督，亦无独立专业人士参与；除了最终公布的补地价金额，公众无法得知内情。

 政府其实亦意识到这种做法有问题。上任特首梁振英曾推出“补地价仲裁机制”，欲透过引入专家仲裁完善制度，惟成效不彰。

审计报告批评署长角色被动　17年后问题依旧

 审计署曾于2000年的报告中批评，当涉及逾1亿元的补地价个案时，地政总署署长只能于业权人与政府订立合约后，才得悉补地价金额，即使事后不同意亦无法修改。

 当年地政总署回复指，同意审计署的建议，称估价会议的主席日后会将所有决定提交署长审阅；以及邀请署长亲自出席估价会议，而补地价较高的个案须交由他提供指引。

不过，原来问题一直未改善。地政总署书面回复《香港01》，指由于2000年时任署长为专业产业测量师，故接纳审计署的报告建议，惟及后历任署长均非专业产业测量师，所以署长“不宜亦不会”审阅估价会议的决定或直接介入估价工作。

 地政总署发言人补充，诸如西沙路项目这类涉及巨额补地价个案，政府及业权人双方会于达成具约束力的土地交易协议后，向署长汇报。

学者促增机制透明度

 土地及建设咨询委员会委员、中大经济学系副教授兼刘佐德全球经济及金融研究所常务所长庄太量认为，只要楼价平稳，西沙路项目平均实呎可达1.7万至1.8万元，换言之以项目500万呎可建楼面计，可为新地带来350亿至400亿元的纯利。庄认为，补地价过程虽涉及私隐及商业机密，但经多少口价及价格等资料事后应可公开，“若然一开始政府便开低价，发展商又很快接受，便可能有问题；若然中间过程漫长，双方不断来回叫价，中间有问题的机会也相对较小。”

 他续指，补地价涉及庞大公帑，地政总署获赋予的权力过大，“一个署的行政资源可能只有十数亿，批出数百亿的项目已超出署长的能力，所以应该要由局去批准。”他倡议，日后补地价的金额如超过30至50亿元，应由地政总署署长或发展局局长加签批准。

 此外，他建议政府考虑改变估价会议的成员比例，建立政府官员、专业人士和公署人士三方参与的制度，令机制更公开透明，“可以由现有政府委员会的成员轮流担任，将会议人数扩大到15至20人，增加透明度。”