【地政卖大包】补地价磋商过程欠透明缺监督　仲裁计划成效不彰

地政总署评估补地价的机制，一直被批评欠缺透明度，过程只有地政总署小组和发展商参与，双方出价和磋商次数等资讯，外界无法得知。
上届政府推出“补地价仲裁先导计划”，由退休法官和测量师组成独立仲裁庭，助政府与发展商加快达成协议。然而，计划实施至今仅得一宗成功个案，成效并不显著。
测量界人士指出，仲裁结果具法律约束力，不论裁决的补地价金额多少，政府和发展商都要接受，但先导计划不够透明，建议政府检讨和改善计划，增加吸引力。

梁振英提出补地价仲裁　计划实施3年仅一例

2014年，时任特首梁振英于施政报告提出“补地价仲裁先导计划”，冀透过由法官和测量师组成的独立仲裁庭，助政府与发展商加快就补地价达成协议。

根据先导计划，若业权人两次上诉后，仍未能与政府达至共识，可透过一个3人组成的独立仲裁庭，仲裁地价协议，3名成员包括一名退休法官或具10年以上经验的律师、两名于土地及估价方面具10年经验的测量师，均须经政府及业权人同意委任。

计划推出后反应冷淡，截至今年8月，地政总署曾发出25宗邀请，最终只有两宗个案的发展商同意参与，其中一宗于2016年初完成仲裁，恒地当时以补地价约3,926万元，改划元朗大旗岭项目为住宅地，每方呎地价约1,830元。

另一宗个案则因为发展商接纳地政总署的补地价建议而毋须仲裁。由于参与仲裁的个案不多，政府去年底决定延长计划两年，然后再作检讨。

仲裁涉风险　发展商宁不参与

测量师学会前会长、仲量联行国际董事刘振江认为，仲裁计划的原意虽好，但机制尚待完善，由于裁决具法律约束力，发展商若同意参与，无论结果如何均必须接受，“你（发展商）也不知道会发生甚么事，有风险就不愿意参与，若然结果（仲裁后的补地价）太贵怎么办？”

 他续指，现时仲裁计划的透明度不足，参与人士要对仲裁过程保密，业界无法得知执行详情，令发展商却步，“现在市场也不知道如何（仲裁），完成仲裁的又不能透露。”

 他认为，政府可参考土地审裁处的做法，将所有发展商申请将单位强制拍卖的判案书公开，这样做可令仲裁过程更公开、透明，估计发展商会有更大信心参加先导计划。

专家倡官商分别估价　作仲裁基础

 刘振江又建议，先导计划应为补地价金额设定上、下限，由发展商与政府分别就土地估价，得出补地价金额后，再交由仲裁庭裁定，“例如发展商可能只估算10亿，但政府估算约12亿，既然如此，仲裁可介乎10至12亿。”

 虽然政府决定将计划延长两年，以累积更多经验，但刘振江认为在内容不变下，延长计划无补于事。他敦促政府检讨计划，咨询业界意见再优化，才可吸引发展商参与仲裁，缩短补地价的过程，以及释放土地资源。