【01独家】新地“笋价”完成马鞍山农地补地价　比8年前同区更平

《香港01》获悉，新鸿基地产（0016）与政府就马鞍山西沙公路超大型住宅项目（下称西沙路项目）达成补地价协议，金额达159亿元，总额虽然创历史新高，但每呎楼面地价仅3,195元，估计每呎楼面总成本约9,000元，若日后以每呎1.6万元推售，新地可获利300多亿元。有学者表示价钱偏平，反映政府渴求增加土地供应心切。
西沙路项目为新地一下子增加近500万方呎可建楼面，规模等同沙田第一城，而地皮面积则等同四个维园，亦会成为新地未来一个重要盈利来源。有发展商高层指出，该地皮背山面海，拥有西沙全海景，有力打造新界“贝沙湾”。

《香港01》获悉，政府早于本年上半年已就西沙路项目批出补地价，惟新鸿基地产其后上诉，及后政府再批出修订补地价，新地管理层认为金额可接受，亦考虑到若再不接受补地价，日后若城规会不批准项目续期，便有机会令新地这个经营逾二十年的项目“泡汤”，所以决定落实建筑图则及补地价，最终协议以159亿元补地价，创农地补地价纪录的新高。

学者：反映政府渴地

冠域商业及经济研究中心主任关焯照表示，若对比同区马鞍山落禾沙项目（现址为“迎海”），以约96亿元补地价，每呎楼面约3252元，今次西沙路项目补地价后，每呎楼面的升幅甚至较8年前低，“感觉上当然平。”但他认为成交价非政府“卖大包”，因新地需负责扩阔道路等基建，估计总发展成本超过200亿。

关焯照认为今次政府有经过周详考虑，亦反映对增加供应的渴求，只要发展商出价不离谱，也会愿意达成协议，“睇得出（政府）好想增加供应，而佢哋揾唔到地，以现在这么缺地来说，农地是最快选择。”

西沙路项目邻近西贡十四乡，预料可兴建51幢住宅楼宇及32幢别墅，楼高约3至24层。发展项目亦提供多元化的社区设施，包括小学、中学、教堂、幼稚园、安老院舍、公共运动场及购物中心。

农地转用途成为大发展商增加土地的途径。持有大量农地的新地，继今年5月完成屯门兆康逾65亿元补地价后，现时再为十四乡补地价为159亿元，即本年新地已投入超过200亿元于农地转用途的补价。

项目亦打破2009年马鞍山落禾沙项目（现址“迎海”）、以约96亿元、每呎楼面补地价约3,252元，所创下最大宗农地转住宅的补地价金额纪录。

发展期最少8年

新地目前手持农地超过2800万方呎，并正处于更改土地用途的不同阶段。在申请转换新界农地用途方面，新地主席郭炳联于两个月前的业绩会称，西沙路项目涉及楼面约490万方呎，另需投资大量基建，预期完成发展需时8年。

新地副董事总经理黄植荣于两个月前曾表示，集团一向从申请换地、农地转换，甚至在市区收购，争取发展用地。但是在西沙路等项目，因涉及复杂环节，要处理路桥、土木等不同基建，因此要较长时间商议。他又称，政府向来有补地价机制，发展商亦需要投入额外成本去负责基建、排污、路桥及开山劈石，并形容今次新地能够争取两个项目完成转换用途，实属“好彩”。