​​北都｜片区开发方案出炉　政府：如发展商“计唔掂数”可提意见

北部都会区洪水桥、粉岭北和新田科技城首次采用“片区开发”模式，发展商须负责土地平整、建设基础设施，然后保留私人住宅用地。政府提出三个片区的“基线情景”，即是发展商最少需要负责的工程部份。12月起收集发展商意向书，其中两个片区明年下半年招标。

发展局发言人预计每个片区发展商开发成本约100亿至200亿元，顾问分析指财务上可行，但如果发展商认为“计唔掂数”，可以在意向书提出，“我地完全认同唔能够蚀住做”。由于片区规模庞大、风险较高，加上在香港是新尝试，政府期望有内地发展商参与。

政府就三个片区提出发展的“基线情景”，列明各个用途的土地面积，发展商需要负责的工程等，估计发展年期不超过10年。发展商可以在12月起3个月内提交意向书，表达对政府方案的意见，例如是否增减发展商负责的部份。

发展局表示，由于经济环境未完全复苏，政府愿意与发展商一同分担项目风险，令项目更吸引他们入市。因此，局方希望发展商就缴付地价安排提出意见，例如分期付费，或者先付一部份地价，日后与政府分红。

洪水桥/厦村新发展区

洪水桥/厦村新发展区有两块私人房屋用地，合共1.99公顷。地积比率6倍，预计总楼面面积为12万平方米。发展商平整土地后，可以保留发展及兴建上盖物业。“基线情景”提出，发展商负责兴建休憩设施、道路和步行街。

片区定位为高端专业服务和物流枢纽，有两块企业及科技园用地，分别2.16及2.34公顷，“基线情景”提出发展商平整土地后交还政府发展。发展局发言人表示，希望收集发展商意见，会否有兴趣“行多一步”兴建上盖物业。预计项目最快2025年下半年招标。

粉岭北新发展区

粉岭北新发展占地15.9公顷，超过四分一、即4.16公顷是私营房屋用地。用地的地积比率是三个片区中最低，仅2.4至4.2倍，预计总楼面面积10万平方米。

发展区有5公顷土地是物流设施，“基线情景”提出发展商平整土地后，其中1公顷要兴建多层现代产业大楼，再交还政府，用作安置新界棕地作业。发展局希望收集发展商意见，会否希望一并发展余下的4公顷土地。收到意见书后，政府预计最快2025年下半年招标。

新田科技城

18.6公顷的新田科技城有三块私营房屋用地，合共6.13公顷，是三个片区之中最多，地积比率为6倍，预计总楼面面积41万平方米。区内三块创新及科技用地，“基线情景”提出发展商平整土地后交还政府。发展局希望收集发展商意向，会否有兴趣兴建上盖、独资或与政府合资经营创科业务、地契年期应否少于50年、可否采用设计、建造及运作模式（Design-Build-Operate，DBO模式）等。

料每区开发成本逾百亿元　不能“蚀住做”

发展局估计，每个片区涉及的开发及建造成本约100亿至200亿元，形容不是“巨无霸项目”。政府早前聘请的顾问分析指，三个“基线情景”财务上可行、可持续，“如果发展商唔同意，计唔掂数，希望佢地话比我地听点样可以计得掂⋯⋯商界都话要计掂条数，我地完全认同，唔能够蚀住做”。

不过，三区的土地用途已完成法定城规程序，可调整的空间不大。但发展规模，例如是楼宇高度等可以微调。

料有内地发展商参与

政府首度试行“片区开发”模式，发展局发言人坦言风险较大，“要睇番个别发展商对风险嘅胃纳”，欢迎独资或合资的财团参与。除了欢迎本地发展商入市，由于内地常用片区开发模式，政府都希望内地发展商参与。

招标将采用“价高者得”机制，发展商的投标价已扣减土地平整及建设的费用，因此会较实际地价低，但现时未能评估落差多大。发展局认为不等于“贱卖土地” ，政府亦能节省10多亿元基础建设开支。

假如发展商投标价不似预期，最坏的情况是否政府放弃“片区开发模式”？发展局发言人表示“呢一刻唔会谂呢一样嘢，系谂点样令到呢个模式系做得到”。