楼奴最痛负资产　半世纪按揭花款多　二按120%按仲有按上按

港人为一个安居之所，花光毕生积蓄追逐方寸之地，过去几十年，更要经历楼市风高浪急大起大落之苦，其中催生楼奴的楼宇按揭措施，亦恍如一把双刃剑，让不少人圆梦上车置业成家立室，但1997年一场亚洲金融风暴，也令十万人因资不抵债沦为负资产，银行体系亦受重创。
汲取过去惨痛教训，自2009年起，政府与金管局逐步加强压力测试及收紧按揭限制，为市民及银行设下安全网，惟楼价飞升，发展商“见招拆招”推出极高成数二按破解金管局防线，诱使更多楼奴加入追逐砖头的游戏，亦为楼市带来爆煲的隐忧……

当时（90年代）一层楼值100万，付20万元首付，不久升值至200万，赚得的资金足够应付买多3个单位的首付，结果不少人就这样“楼叠楼”投资。

楼宇按揭几乎与所有买楼人士息息相关，对用家而言，它可是一条上车捷径，让人提早安居乐业；对于炒家，它可“以小博大”，90年代楼市泡沫，不少人看中九成甚至九成半的高成数按揭优势，图揾快钱，中原财务董事总经理梁理中忆述：“当时一层楼值100万，付20万元首付，不久升值至200万，赚得的资金足够应付买多3个单位的首付，结果不少人就这样‘楼叠楼’投资。”

楼价飞升　超越通胀薪酬加幅

为免重蹈覆辙，金管局自2009年至2015年间合共推出 7 轮风险管理措施，包括收窄各类银码的住宅按揭成数上限、规定按揭贷款年期上限划一30年、收紧利率压力测试下的供款与入息比率等，并首度将按揭限制，伸延至非住宅物业，旨在提高置业门槛以淘汰实力不足的买家，保护银行体系及遏抑炒风。

发展商二按破金管局防线

不过，即使政府推出多项措施，香港的发展商仍能钻空子逐一破解，务求将更多市民卷入楼奴漩涡。面对市场“上车”的庞大需求，90年代兴起的二按，近年再度被发展商加以“强化”，用作新盘吸客措施，且愈变愈多样化，如发展商透过旗下财务公司为买家提供二按、减低其首付成本，甚至提供不涉及银行的一按，令个别楼盘提供高达120%按揭，业主“借凸楼价”；亦有新盘以免压力测试甚或标明包批贷款作招徕，等同将金管局的限制击破。

另外，部分业主又会用“自己的方式”借到尽、甚至借凸。例如在银行的一按基础上，除按揭保险外，再以其他俗称“财仔”的财务公司进行物业借贷、即“按上按”，个别更可造十多按，惟此类财仔一般不受金管局规管，且爆煲机会大。

楼奴是要当上大半世的，试问除结婚证书外，人生有什么合约比楼宇按揭合约长。